होम हमारे बारे में लेख फ़्री टूल्स पटना प्रॉपर्टी न्यूज़
सेवाएँ
प्रॉपर्टी सलाह प्रॉपर्टी वेरिफ़िकेशन रजिस्ट्री में मदद
संपर्क
8 मिनट में पढ़ें कानूनी मामले और विवाद सभी लेख

Zameen Fraud Se Kaise Bache: पटना में ज़मीन धोखाधड़ी के 8 तरीके

प्रेम प्रकाश यादव

प्रेम प्रकाश यादव · प्रॉपर्टी एडवाइज़र, पटना

अपडेट 28 अक्टूबर 2026 · रेट जाँचे गए 7 नवंबर 2026

सीधा जवाब

पटना में ज़मीन की ज़्यादातर धोखाधड़ी जाने-पहचाने तरीकों से होती है, और पैसा देने से पहले पकड़ी जा सकती है।

  • नकली मालिक, एक ज़मीन दो लोगों को, हिस्सेदारों से छिपाकर पुश्तैनी ज़मीन बेचना।
  • फ़र्ज़ी या रद्द पावर ऑफ़ अटॉर्नी, रोक वाली या गिरवी ज़मीन, कागज़ में एक प्लॉट और साइट पर दूसरा।
  • बिहार भूमि और ई-निबंधन पर ख़ुद जाँचिए। ख़रीदने के बाद जमाबंदी पर SMS अलर्ट चालू कीजिए।

सबसे ख़तरनाक पल: "आज ही बयाना भेजिए"। जाँच नीचे है।

📑 8 हिस्सों में सीधे जाएँ
  1. पटना में ज़मीन धोखाधड़ी के 8 आम तरीके
  2. 1. नकली मालिक: बेचने वाला सच में मालिक है?
  3. 2. एक ही ज़मीन दो लोगों को बेचना
  4. 3. पुश्तैनी ज़मीन: बाक़ी हिस्सेदारों से छिपाकर…
  5. 4. फ़र्ज़ी या रद्द हो चुकी पावर ऑफ़ अटॉर्नी
  6. 5. रोक वाली ज़मीन: रजिस्ट्री पर पाबंदी
  7. 6. गिरवी ज़मीन: बैंक का कर्ज़ छिपाकर बिक्री
  8. सवाल-जवाब

पटना में ज़मीन धोखाधड़ी के 8 आम तरीके

#धोखा कैसे होता हैपैसा देने से पहले कैसे पकड़ें
1नकली मालिक: कोई और व्यक्ति असली मालिक बनकर बेच देता हैजमाबंदी में नाम, पिता का नाम और पता मिलाएँ; मालिक से उनके घर पर मिलें; बेचने वाले का अपना केवाला और दाखिल-खारिज देखें
2एक ज़मीन दो बार बेचनाई-निबंधन से भार प्रमाण पत्र (EC); बिहार भूमि पर उस प्लॉट पर दायर दाखिल-खारिज आवेदन देखें
3पुश्तैनी ज़मीन एक भाई ने बाकी हिस्सेदारों से छिपाकर बेच दीवंशावली; हर हिस्सेदार के दस्तख़त या रजिस्टर्ड त्याग-पत्र
4फ़र्ज़ी या रद्द पावर ऑफ़ अटॉर्नी से बिक्रीरजिस्टर्ड POA की ई-निबंधन से प्रमाणित कॉपी; मालिक जीवित हैं और POA रद्द नहीं हुई
5रोक वाली ज़मीन: जिसकी रजिस्ट्री या निर्माण पर रोक हैई-निबंधन पर "View Prohibited Properties"; पाटलिपुत्र टाउनशिप जैसे इलाक़ों का सरकारी नोटिफ़िकेशन
6गिरवी ज़मीन बैंक का कर्ज़ छिपाकर बेचनाबिहार भूमि पर "बंधक भूमि" खोज; जमाबंदी में बंधक का विवरण; बैंक का NOC
7कागज़ में एक प्लॉट, साइट पर दूसराभू-नक्शा पर खेसरा और चौहद्दी मिलाएँ; अमीन या ई-मापी से नपाई
8बयाना लेकर ग़ायब या ऑनलाइन फ़र्ज़ी विज्ञापनछोटा टोकन, सिर्फ़ बैंक से, लिखित इक़रारनामे के साथ; जाँच से पहले कोई बड़ी रक़म नहीं

1. नकली मालिक: बेचने वाला सच में मालिक है?

कोई व्यक्ति असली मालिक के नाम से (कई बार नकली पहचान पत्र से) केवाला कर देता है। असली मालिक अक्सर बाहर रहता है, बुज़ुर्ग है, या उसे पता ही नहीं होता।

  • जमाबंदी ख़ुद खोलिए biharbhumi.bihar.gov.in पर ("जमाबंदी पंजी देखें")। रैयत का नाम, पिता/पति का नाम और पता बेचने वाले के पहचान पत्र से मिलाइए। उसका भेजा स्क्रीनशॉट कुछ साबित नहीं करता। तरीका: जमाबंदी ऑनलाइन।
  • मालिक से उनके अपने घर पर मिलिए, और पड़ोसियों से पूछिए ज़मीन कौन इस्तेमाल करता है।
  • पूछिए ज़मीन उसे कैसे मिली। उसका केवाला और दाखिल-खारिज देखिए, और ई-निबंधन से उस केवाले की Certified Copy निकालकर मिलाइए।

2. एक ही ज़मीन दो लोगों को बेचना

पहले ख़रीदार ने दाखिल-खारिज नहीं कराया। जमाबंदी अब भी बेचने वाले के नाम है, तो वह दोबारा बेच देता है। दो जाँच इसे पकड़ती हैं:

  1. भार प्रमाण पत्र (EC) enibandhan.bihar.gov.in से: किसी अवधि में उस ज़मीन के रजिस्टर्ड लेन-देन। बेचने वाले की अपनी ख़रीद के बाद उसी खेसरा का कोई और केवाला? रुकिए। विस्तार: भार प्रमाण पत्र गाइड।
  2. उस प्लॉट पर दाखिल-खारिज आवेदन: बिहार भूमि का "दाखिल-खारिज आवेदन स्थिति देखें" चुने गए वित्तीय वर्ष में किसी खेसरा पर दायर हर आवेदन दिखाता है। पिछले 2-3 साल देखिए। गाइड: दाखिल-खारिज ऑनलाइन।

3. पुश्तैनी ज़मीन: बाक़ी हिस्सेदारों से छिपाकर बिक्री

पुश्तैनी ज़मीन की जमाबंदी अक्सर अब भी दादा के नाम चलती है। एक वारिस पूरा प्लॉट बेच देता है। बाद में बाक़ी भाई-बहन चुनौती देते हैं, और ख़रीदार सालों कोर्ट में फँसता है।

  • वंशावली माँगिए और देखिए जमाबंदी किसके नाम है।
  • हर हिस्सेदार केवाले पर साइन करे या रजिस्टर्ड कागज़ से हिस्सा छोड़ चुका हो। "चाचा बाद में साइन कर देंगे" पर कभी भरोसा न करें।

और पढ़ें: पुश्तैनी ज़मीन का बँटवारा।

4. फ़र्ज़ी या रद्द हो चुकी पावर ऑफ़ अटॉर्नी

बाहर रहने वालों की ज़मीन अक्सर POA से बिकती है। वह फ़र्ज़ी या रद्द हो सकती है, या मालिक की मौत हो चुकी हो सकती है।

  • POA रजिस्टर्ड हो और उसमें साफ़ बेचने का अधिकार हो। ई-निबंधन से उसकी प्रमाणित कॉपी निकालकर मिलाइए।
  • मालिक से ख़ुद फ़ोन या वीडियो कॉल पर बात कीजिए कि POA अभी लागू है। बेहतर है मालिक ख़ुद केवाले पर साइन करे।

और पढ़ें: पावर ऑफ़ अटॉर्नी बिहार।

5. रोक वाली ज़मीन: रजिस्ट्री पर पाबंदी

कुछ ज़मीन की रजिस्ट्री सरकारी आदेश से रुकी होती है, और ब्रोकर यह छिपाते हैं। ई-निबंधन पर "View Prohibited Properties" दिखाता है कि गाँव की कौन-सी ज़मीन रोक में है। रोक का प्रकार और वह अभी लागू है या नहीं, यह भी दिखता है।

6. गिरवी ज़मीन: बैंक का कर्ज़ छिपाकर बिक्री

बिक्री के बाद भी बैंक का दावा बना रह सकता है। बिहार भूमि की बंधक भूमि खोज में बिना लॉगिन, कंप्यूटरीकृत जमाबंदी नंबर पर दर्ज बंधक दिखता है। वहाँ सिर्फ़ ऑनलाइन दर्ज बंधक दिखते हैं। इसलिए बेचने वाले से लिखित घोषणा भी लीजिए। लोन चल रहा हो तो केवाले से पहले बैंक का क्लोज़र लेटर (NOC) लीजिए।

7. कागज़ में एक प्लॉट, साइट पर दूसरा

नई कॉलोनियों में आम है। दिखाया सड़क किनारे का प्लॉट जाता है, पर केवाला पीछे के खेसरा का होता है। रिकॉर्ड खेसरा से चलता है, कॉलोनी के "प्लॉट नंबर" से नहीं।

  • भू-नक्शा पर खेसरा और उसकी LPM रिपोर्ट निकालिए, और साइट पर बगल के खेसरे, सड़क और नाली मिलाइए: भू-नक्शा गाइड।
  • महँगे प्लॉट पर सरकारी अमीन से नपाई (ई-मापी) कराइए। खाता, खेसरा, प्लॉट नंबर का फ़र्क: यहाँ समझिए।

8. बयाना लेकर ग़ायब, और ऑनलाइन ठगी

"आज बयाना दीजिए, वरना दूसरी पार्टी ले लेगी" सबसे बड़ा ख़तरे का संकेत है। सस्ते ऑनलाइन प्लॉट के लिए UPI से "बुकिंग अमाउंट" माँगना भी।

  • सारी जाँच पूरी होने तक सिर्फ़ छोटा टोकन, बैंक से, जमाबंदी वाले मालिक के खाते में दीजिए, ब्रोकर के नहीं।
  • इक़रारनामा कीजिए कि कागज़ में कमी निकली तो टोकन वापस होगा।
  • ऑनलाइन पेमेंट से ठगी हुई? तुरंत 1930 पर फ़ोन करें या cybercrime.gov.in पर शिकायत करें। जितनी जल्दी, उतना अच्छा।

बिल्डर के फ़्लैट और प्लॉट प्रोजेक्ट में RERA जाँच भी: फ़्लैट ख़रीदने की चेकलिस्ट।

ख़रीदने के बाद: अपनी जमाबंदी पर नज़र रखिए

कोई अनजान आपकी ज़मीन अपने नाम कराने के लिए दाखिल-खारिज डाल सकता है। जमाबंदी सिर्फ़ दाखिल-खारिज (या परिमार्जन प्लस सुधार) से बदलती है, इसलिए दोनों पर नज़र रखिए:

  1. SMS अलर्ट चालू कीजिए बिहार भूमि पर ("SMS अलर्ट सेवा प्राप्त करें")। आपके खेसरा पर कोई दाखिल-खारिज या परिमार्जन प्लस आवेदन शुरू या पूरा होने पर SMS आएगा। क्लिक-दर-क्लिक स्टेप: नीचे बंद बॉक्स में।
  2. आधार और सही मोबाइल जमाबंदी से जुड़वाइए राजस्व कर्मचारी या अंचल कार्यालय के ज़रिए। "Check AADHAAR / Mobile Seeding Status" में जाँचिए।
  3. साल में एक-दो बार ख़ुद देखिए: अपने खेसरा की जमाबंदी पंजी और दाखिल-खारिज आवेदन की स्थिति।

किसी ने आपकी ज़मीन पर दाखिल-खारिज डाल दिया? ऑनलाइन आपत्ति

राजस्व विभाग के FAQ के अनुसार अंचलाधिकारी दाखिल-खारिज का आदेश देने से पहले नोटिस निकालते हैं और 14 दिन आपत्ति का इंतज़ार करते हैं। इसी समय में आपत्ति दीजिए:

  1. बिहार भूमि पर "दाखिल-खारिज वाद पर आपत्ति दर्ज करें" दबाइए और मोबाइल नंबर से लॉगिन कीजिए।
  2. ज़िला और अंचल चुनिए, वाद संख्या और वर्ष भरकर Next, फिर "File Objection"।
  3. आपत्ति लिखिए, अपने कागज़ (केवाला, जमाबंदी, लगान रसीद) की PDF लगाइए, Proceed, OTP भरकर Submit।

अंचलाधिकारी आपको सुने बिना फ़ैसला नहीं कर सकते; तारीख़ SMS और नोटिस से आती है। आदेश फिर भी ख़िलाफ़? 30 दिन में DCLR के पास अपील कीजिए।

पटना में ज़मीन की ठगी हो जाए तो शिकायत कहाँ करें?

क्या हुआकहाँ जाएँ
किसी ने आपकी ज़मीन पर दाखिल-खारिज का आवेदन डालाबिहार भूमि पर ऑनलाइन आपत्ति; आदेश के ख़िलाफ़ 30 दिन में DCLR के पास अपील
नकली मालिक, जाली केवाला या जाली कागज़ से बिक्रीथाने में FIR: छल, प्रतिरूपण द्वारा छल, जालसाज़ी और जाली कागज़ को असली बताकर इस्तेमाल, भारतीय न्याय संहिता, 2023 में अपराध हैं। केवाला रद्द कराने के लिए वकील के ज़रिए सिविल केस
ज़मीन पर अवैध कब्ज़ा या रंगदारीथाने में अंचलाधिकारी और थानाध्यक्ष की शनिवार बैठक (सवाल-जवाब देखें)
सीमा विवाद, बँटवारा, अनधिकृत निर्माण, रिकॉर्ड में ग़लत प्रविष्टिबिहार भूमि विवाद निराकरण अधिनियम, 2009 के तहत DCLR के पास वाद, बिहार भूमि के राजस्व न्यायालय सिस्टम से ऑनलाइन
UPI/ऑनलाइन पेमेंट से ठगीतुरंत 1930 या cybercrime.gov.in, साथ में थाने में शिकायत
अंचल कार्यालय में काम समय पर न होलोक शिकायत: पटना अंचल कार्यालय और CO की सूची देखें

कौन-सा क़ानून लगेगा, वकील से तय कराइए।

आपको क्या करना चाहिए? (हमारी सलाह)

  • सस्ता सौदा और जल्दबाज़ी का दबाव मतलब कुछ छिपाया जा रहा है। पटना में अच्छी ज़मीन "आज ही" बेचनी नहीं पड़ती।
  • हर जाँच ख़ुद सरकारी पोर्टल पर कीजिए, स्क्रीनशॉट से कभी नहीं।
  • पैसा सिर्फ़ बैंक से, जमाबंदी वाले मालिक को; बड़ी रक़म नक़द कभी नहीं।
  • रजिस्ट्री के तुरंत बाद दाखिल-खारिज (90 दिन के भीतर) और SMS अलर्ट चालू कीजिए। यही दोबारा बिक्री का रास्ता बंद करता है।
  • बाहर रहते हैं? बिना कमीशन वाले व्यक्ति से स्वतंत्र जाँच कराइए: बाहर रहकर प्रॉपर्टी कैसे ख़रीदें।
  • पूरी चेकलिस्ट: पटना प्लॉट ख़रीद गाइड। सारे रिकॉर्ड: बिहार लैंड रिकॉर्ड ऑनलाइन।
पैसा देने से पहले ज़मीन के कागज़ जँचवाएँ

ज़मीन धोखाधड़ी से जुड़े सवाल-जवाब

  1. क्या जमाबंदी लॉक कर सकते हैं ताकि कोई ज़मीन न बेच सके?

    नहीं। राजस्व विभाग के FAQ के अनुसार दाखिल-खारिज के ख़िलाफ़ जमाबंदी लॉक करने का कोई प्रावधान नहीं है। आपकी सुरक्षा है SMS अलर्ट, जमाबंदी से जुड़ा आधार और मोबाइल, और समय पर आपत्ति।

  2. गाँव में रजिस्ट्री खुली है। क्या घर भी बना सकते हैं?

    हमेशा नहीं। पटना के पास पाटलिपुत्र सैटेलाइट टाउनशिप के गाँवों में रजिस्ट्री चालू है, पर निर्माण पर रोक है। देखें: रजिस्ट्री खुली, निर्माण पर रोक और गाँवों की सूची।

  3. थाने में शनिवार की बैठक क्या है?

    राजस्व विभाग की सूचना के अनुसार बिहार के हर अंचल में हर शनिवार अंचलाधिकारी और थानाध्यक्ष की संयुक्त बैठक थाने में होती है। ज़मीन पर रंगदारी, अवैध कब्ज़ा, या कोर्ट/अधिकारी का आदेश लागू कराने के लिए वहाँ आवेदन दे सकते हैं।

  4. भूमि विवाद निराकरण अधिनियम में फ़ैसला कितनी जल्दी होता है?

    विभाग के अनुसार 2009 का यह क़ानून ऐसे विवादों के 90 दिन में संक्षिप्त निपटारे के लिए लाया गया। फ़ैसला DCLR करते हैं, और उनके आदेश के ख़िलाफ़ 30 दिन में आयुक्त (Commissioner) के पास अपील होती है।

अगला कदम Bihar Jamabandi Online Kaise Dekhe: पटना में जमाबंदी, खतियान, LPC (2026) वह जाँच जो हर ख़रीदार को करनी चाहिए: जमाबंदी। तरीका यहाँ है। आगे पढ़िए →
इस सीरीज़ के सभी लेख (21): पटना प्रॉपर्टी ख़रीदार गाइड
  1. NRI Property in Patna: बाहर रहकर प्रॉपर्टी कैसे ख़रीदें (2026)
  2. Flat Kharidne Se Pehle Checklist: पटना में RERA से कब्ज़े तक (2026)
  3. RERA Bihar Project Kaise Check Kare: पटना के फ़्लैट-प्लॉट की जाँच 2026
  4. Patna Me Registry Charge Kitna Hai 2026: ज़मीन-फ़्लैट पर 7% + 2%
  5. Patna Me Registry Kaise Hoti Hai 2026: 10 स्टेप + कौन-से कागज़ चाहिए
  6. Dakhil Kharij Online Bihar: पटना में दाखिल-खारिज, कागज़, समय, स्टेटस
  7. Bihar Jamabandi Online Kaise Dekhe: पटना में जमाबंदी, खतियान, LPC (2026)
  8. Power of Attorney Kaise Banaye Bihar: पटना में मुख़्तारनामा गाइड 2026
  9. Zameen Fraud Se Kaise Bache: पटना में ज़मीन धोखाधड़ी के 8 तरीके
  10. RERA Bihar Complaint Kaise Kare: पटना में बिल्डर की देरी पर शिकायत 2026
  11. Zameen Ka Batwara Kaise Kare: पटना में पुश्तैनी ज़मीन और वंशावली
  12. Bihar Land Conversion 2026: क़ानून ख़त्म, पटना में खेत की ज़मीन पर घर
  13. Encumbrance Certificate Bihar: ज़मीन पर लोन या केस कैसे देखें (पटना 2026)
  14. Kewala Kaise Nikale: बिहार में केवाला की नकल ऑनलाइन (पटना 2026)
  15. Bihar Rasid Online: लगान रसीद कैसे कटे और निकालें (पटना 2026)
  16. Bihar Land Survey 2026: प्रपत्र-2 कैसे भरें, लास्ट डेट (पटना)
  17. Flat Lena Chahiye Ya Plot: पटना में कौन बेहतर, 8 बातों में तुलना
  18. Patna Me Home Loan Kaise Le: कागज़, PMAY सब्सिडी, सरकारी कर्मचारी
  19. Parimarjan Plus Bihar: जमाबंदी में सुधार ऑनलाइन, स्टेटस (पटना 2026)
  20. Khanapuri Parcha Kya Hai, Kaise Nikale: भूमि सर्वे, आपत्ति (पटना 2026)
  21. Registry Kho Jaye To Kya Kare? ज़मीन के कागज़ दोबारा कैसे निकालें (पटना)
जमाबंदी SMS अलर्ट: क्लिक-दर-क्लिक स्टेप
  1. बिहार भूमि पर "SMS अलर्ट सेवा प्राप्त करें" दबाइए और मोबाइल नंबर से लॉगिन कीजिए (नए हैं तो पहले रजिस्ट्रेशन)।
  2. ज़िला और अंचल चुनिए, फिर हल्का, मौज़ा, भाग और पृष्ठ संख्या भरकर अपनी जमाबंदी खोजिए।
  3. जिन प्लॉट पर अलर्ट चाहिए उन्हें टिक कीजिए (या "Check All"), Proceed, OTP भरकर Submit।
स्रोत (Sources)
  • बिहार भूमि, राजस्व एवं भूमि सुधार विभाग: जमाबंदी पंजी, दाखिल-खारिज आवेदन स्थिति, दाखिल-खारिज वाद पर आपत्ति, SMS अलर्ट, आधार/मोबाइल सीडिंग स्थिति, राजस्व न्यायालय — biharbhumi.bihar.gov.in
  • नागरिक सुविधाओं के बारे में जानकारी, भाग-8 (SMS अलर्ट), भाग-14 (शनिवारीय बैठक), भाग-15 (प्लॉट पर दायर दाखिल-खारिज आवेदन), भाग-16 (आपत्ति की प्रक्रिया), भाग-17 (जमाबंदी से आधार), भाग-19 (भूमि विवाद निराकरण अधिनियम-2009, धारा 4 और 14) — biharbhumi.bihar.gov.in/Biharbhumi/CitizenInfo.aspx
  • FAQ of Mutation (प्रश्न 17, 22-29: 14 दिन का नोटिस पीरियड, जमाबंदी लॉक का प्रावधान नहीं, DCLR के पास 30 दिन में अपील) और FAQ of SMS Alert — biharbhumi.bihar.gov.in/Biharbhumi/FAQ_Help.aspx
  • बंधक भूमि खोज — land.bihar.gov.in/Encumbrances
  • ई-निबंधन, मद्य निषेध, उत्पाद एवं निबंधन विभाग, बिहार: Certified Copy, Encumbrance Certificate, View Prohibited Properties, Grievance; हेल्पडेस्क 14544 — enibandhan.bihar.gov.in
  • भारतीय न्याय संहिता, 2023 (अधिनियम सं. 45, भारत का राजपत्र 25.12.2023): धारा 318, 319, 336, 340 — egazette.gov.in
  • साइबर अपराध की शिकायत: 1930 और cybercrime.gov.in — भारतीय साइबर अपराध समन्वय केंद्र (I4C), गृह मंत्रालय, i4c.mha.gov.in
  • सभी पोर्टल और सूचनाएँ 18.10.2026 को खोलकर जाँची गईं।

यह जानकारी सरकारी स्रोतों से 28 अक्टूबर 2026 को जाँची गई है। नियम बदलते रहते हैं, पैसा देने से पहले रजिस्ट्री या अंचल ऑफ़िस से पक्का कर लें।

प्रेम प्रकाश यादव

भारतीय वायुसेना में 36+ साल की सेवा, और साथ-साथ पटना की ज़मीन का 20+ साल का अनुभव।

प्रेम जी के बारे में →
कागज़ जँचवाएँ — पहली बात फ़्री