Patna Me Registry Kaise Hoti Hai 2026: 10 स्टेप + कौन-से कागज़ चाहिए

पटना में रजिस्ट्री कैसे होती है: 10 स्टेप

1. MVR देखें और खर्च निकालें। स्टांप ड्यूटी लिखी क़ीमत और सरकारी MVR में जो ज़्यादा हो, उस पर लगती है। बिक्री पर आम तौर पर 7% स्टांप ड्यूटी और 2% रजिस्ट्री फ़ीस (निबंधन शुल्क) लगती है। पुरुष बेचने वाले से महिला ख़रीदार को 6.6% + 1.9%। पूरा हिसाब: रजिस्ट्री खर्च गाइड, या हमारा मुफ़्त रजिस्ट्री खर्च कैलकुलेटर।
2. केवाला ऑनलाइन बनाएँ। ई-निबंधन पोर्टल (enibandhan.bihar.gov.in, Citizen Login / Document Registration) पर। ख़ुद बनाएँ या किसी लाइसेंस वाले सर्विस प्रोवाइडर से बनवाएँ। ब्योरा भरें, फ़ोटो और नज़री नक़्शा अपलोड करें।
3. ड्राफ़्ट ध्यान से पढ़ें। सॉफ़्टवेयर एक प्रीव्यू बनाता है। नाम, पिता का नाम, खाता-खेसरा, रकबा, चौहद्दी और क़ीमत एक-एक लाइन मिलाएँ। सर्विस प्रोवाइडर को केवाला पक्षकारों को पढ़कर सुनाना है और सबकी लिखित सहमति रखनी है।
4. सब e-Sign करें। बेचने वाला, ख़रीदार और गवाह आधार से (या डिजिटल सिग्नेचर सर्टिफ़िकेट, DSC से) e-Sign करते हैं। केवाला पेश करने वाला भी e-Sign करता है।
5. स्टांप ड्यूटी और फ़ीस ऑनलाइन भरें, ई-स्टांप या ई-चालान से। सर्विस प्रोवाइडर से एक "ई-स्टांप कोड" बनता है, जिसे रजिस्ट्री अधिकारी जाँचकर लॉक करता है। न नक़द, न काग़ज़ का स्टांप।
6. ऑनलाइन फ़ाइल करें और समय बुक करें। केवाला ई-फ़ाइलिंग से ऑफ़िस पहुँचता है, और उसी सिस्टम में आपका अपॉइंटमेंट बुक होता है।
7. ऑफ़िस की पहली जाँच। सही ऑफ़िस, सारे e-Sign और फ़ोटो, पूरी स्टांप ड्यूटी और ठीक ब्योरा देखा जाता है। कमी हो, तो केवाला सुधार के लिए लौटता है।
8. तय दिन ऑफ़िस जाएँ। बेचने वाले को ख़ुद आना है, और पुश्तैनी ज़मीन में बेचने वाले हर हिस्सेदार को। उनकी फ़ोटो ली जाती है और अँगूठा या आँख की पुतली आधार से मिलाई जाती है। बीमारी या उम्र से बायोमेट्रिक न मिले, तो पहचान DSC से होती है।
9. क़बूलनामा और रजिस्ट्री। बेचने वाला अधिकारी के सामने मानता है कि केवाला उसी ने किया है। सब ठीक हो, तो अधिकारी e-Sign करके रजिस्ट्री कर देता है।
10. तुरंत कॉपी। पेश करने वाले को छपी कॉपी मिलती है, और/या पक्षकारों के मोबाइल या ईमेल पर PDF लिंक आता है।

स्रोत: बिहार रजिस्ट्री नियमावली (निबंधन नियमावली) 2026, ई-स्टांप नियमावली 2026।

पटना में रजिस्ट्री के लिए कौन-से कागज़ चाहिए?

कितने गवाह चाहिए और कोई और कागज़ तो नहीं, यह रजिस्ट्री ऑफ़िस (अवर निबंधन कार्यालय) या ई-निबंधन हेल्पडेस्क (14544) से पहले पूछ लें।

रजिस्ट्री से पहले: पैसा बचाने वाली जाँच

रजिस्ट्री ऑफ़िस यह नहीं जाँचता कि ज़मीन बेचने वाले की है या नहीं। सुप्रीम कोर्ट ने नवंबर 2025 में बिहार का वह नियम रद्द किया, जिसमें जमाबंदी न होने पर रजिस्ट्री रोकी जा सकती थी। नई नियमावली में भी ऐसी कोई शर्त नहीं है। मतलब रजिस्ट्री हो जाना साफ़ मालिकाना हक़ का सबूत नहीं है। पैसा देने से पहले ये जाँच लें:

• बेचने वाले के नाम जमाबंदी और ताज़ा लगान रसीद, खतियान और पिछला केवाला: जमाबंदी, खतियान, LPC ऑनलाइन कैसे देखें
• ज़मीन पर पहले की बिक्री, बंधक या केस: Encumbrance Certificate और लोन/केस की जाँच
• ई-निबंधन पोर्टल पर View Prohibited Properties: कहीं वह गाँव/खेसरा रोक वाली सूची में तो नहीं
• पुश्तैनी ज़मीन है तो सभी हिस्सेदारों की सहमति: पुश्तैनी ज़मीन का बँटवारा और वंशावली
• गाँव पाटलिपुत्र टाउनशिप में है? निर्माण-रोक की स्थिति देखें: पाटलिपुत्र टाउनशिप गाँवों की सूची

पूरी जाँच-सूची: पटना में प्लॉट ख़रीदने की पूरी गाइड।

रजिस्ट्री के दिन ऑफ़िस में क्या होता है?

ऑफ़िस जाना मुख्य रूप से पहचान और क़बूलनामे के लिए है। तय समय पर असली आधार और PAN लेकर पहुँचें।

• कम स्टांप ड्यूटी: क़ीमत MVR से कम हो, तो केवाला पूरी ड्यूटी के लिए लौटता है। तब भी न भरें, तो मामला कलेक्टर / प्रमंडलीय AIG के पास जाकर रुक जाता है।
• पहचान पर शक: अधिकारी किसी और से पूछताछ कर सकता है।
• कुछ ही बेचने वाले आएँ: बाक़ी समय-सीमा में आकर क़बूल कर सकते हैं। सबके क़बूल करने के बाद ही रजिस्ट्री होती है।

किन कारणों से रजिस्ट्री रुक या मना हो सकती है?

रजिस्ट्री मना होने पर लिखित कारण डाक, मोबाइल या ईमेल से मिलते हैं। आप रजिस्ट्रार के पास अपील कर सकते हैं।

पटना से बाहर रहते हैं तो रजिस्ट्री कैसे करें?

बेचने वाले को रजिस्ट्री ऑफ़िस आना ही पड़ता है। पुणे, बेंगलुरु या खाड़ी देश में रहने वाला ख़रीदार आम तौर पर किसी भरोसेमंद रिश्तेदार को प्रमाणित पावर ऑफ़ अटॉर्नी देता है। नियमों में वीडियो-KYC सिर्फ़ उन्हीं दस्तावेज़ों के लिए है, जिन्हें IGR सरकारी नोटिफ़िकेशन से तय करे। 18 अक्टूबर 2026 तक ऐसा कोई नोटिफ़िकेशन हमें नहीं मिला। पूरा तरीका: बाहर रहकर पटना में प्रॉपर्टी कैसे ख़रीदें।

बेचने वाले की उम्र 75 साल से ज़्यादा है, रजिस्टर्ड केवाले में ग़लती है, या ई-स्टांप अब काम का नहीं? देखें: ख़ास मामले: घर पर रजिस्ट्री, ई-स्टांप रिफ़ंड, केवाले में सुधार।

रजिस्ट्री के बाद क्या करें?

1. PDF और छपी कॉपी दो जगह सँभालकर रखें। बाद में सत्यापित कॉपी ई-निबंधन से ऑनलाइन मिल जाती है; ऑनलाइन और ऑफ़िस वाली कॉपी बराबर मानी जाती है।
2. 90 दिन के भीतर दाखिल-खारिज का आवेदन बिहार भूमि पर करें, वरना जमाबंदी पुराने मालिक के नाम रहेगी: दाखिल-खारिज ऑनलाइन।
3. दाखिल-खारिज के बाद अपने नाम से लगान रसीद कटाएँ। शहर में नगर निगम का होल्डिंग टैक्स भी अपने नाम करवाएँ।
4. ₹50 लाख या ज़्यादा की ख़रीद पर अपने CA से पक्का करें कि 1% TDS समय पर जमा हुआ।

आपको क्या करना चाहिए? (हमारी सलाह)

• कागज़ पहले जँचवा लें। ऑफ़िस पहचान और स्टांप ड्यूटी जाँचता है, मालिकाना हक़ नहीं।
• ड्राफ़्ट ख़ुद पढ़ें, भले सर्विस प्रोवाइडर बनाए। एक ग़लत खेसरा, रकबा या चौहद्दी बाद में नए केवाले जितनी महँगी पड़ सकती है।
• स्टांप बचाने के लिए क़ीमत कम न लिखवाएँ। MVR से कम वाले केवाले अटकते हैं और कलेक्टर के पास जाते हैं।
• पूरा पैसा बैंक से दें और केवाले में लिखवाएँ; नक़द से बचें।
• रजिस्ट्री के अगले हफ़्ते दाखिल-खारिज का आवेदन कर दें।

पटना रजिस्ट्री प्रक्रिया से जुड़े सवाल-जवाब

1. क्या ख़रीदार और बेचने वाले, दोनों को रजिस्ट्री ऑफ़िस जाना होगा?

   बेचने वाले को ख़ुद आना है, और बेचने वाले हर हिस्सेदार को भी। ख़रीदार ऑनलाइन e-Sign कर चुका होता है। फिर भी सलाह है कि उस दिन ख़रीदार या उसका भरोसेमंद आदमी वहाँ रहे।

2. पटना में रजिस्ट्री में कितना समय लगता है?

   अधिकारी के सामने पहचान और क़बूलनामा होते ही रजिस्ट्री वहीं हो जाती है और कॉपी तुरंत मिलती है। ऑनलाइन ड्राफ़्ट सुधार के लिए लौटे, या कम स्टांप पर मामला कलेक्टर के पास जाए, तो ज़्यादा समय लगता है।

3. क्या रजिस्ट्री होना इस बात का सबूत है कि ज़मीन बेचने वाले की थी?

   नहीं। रजिस्ट्री ऑफ़िस पहचान, स्टांप ड्यूटी और संपत्ति का ब्योरा जाँचता है, मालिकाना हक़ नहीं। पैसा देने से पहले बेचने वाले की जमाबंदी, खतियान, पिछला केवाला और लोन/केस ख़ुद जाँचें।

4. क्या बिहार में घर पर रजिस्ट्री हो सकती है?

   हाँ, कुछ लोगों के लिए। 75 साल या ज़्यादा उम्र वालों के घर अधिकारी या कर्मचारी ₹1,000 फ़ीस पर आ सकता है। पूरा ब्योरा और बाक़ी फ़ीस: रजिस्ट्री के ख़ास मामले।

5. रजिस्ट्री के बाद खेसरा नंबर या नाम में ग़लती मिले तो क्या करें?

   सुधार का केवाला (rectification deed) रजिस्टर कराएँ। नाम की छोटी स्पेलिंग या नंबर की ग़लती, जिससे चौहद्दी न बदले, छोटी मानी जाती है। पक्षकार, चौहद्दी, रकबा, तारीख़ या क़ीमत बदलने पर नए केवाले जितनी ड्यूटी और फ़ीस लगती है।