RERA Bihar Project Kaise Check Kare: पटना के फ़्लैट-प्लॉट की जाँच 2026
सीधा जवाब
rera.bihar.gov.in → Projects → Search Project में प्रोजेक्ट खोजिए, फिर उसका BRERAP सर्टिफ़िकेट खोलिए।
- देखिए कि रजिस्ट्रेशन किस तारीख़ को ख़त्म होता है।
- हर तिमाही की प्रगति रिपोर्ट पढ़िए: कितना काम हुआ, कितने फ़्लैट बिके, पैसा कितना आया-लगा, फ़ोटो, केस।
- 21 सितंबर 2026 से पैसा सिर्फ़ "प्रमोटर – प्रोजेक्ट – RERA Master Account" नाम वाले खाते में दीजिए।
पर सिर्फ़ "RERA अप्रूव्ड" काफ़ी नहीं। रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट भी सालों पीछे चल सकता है।
📑 8 हिस्सों में सीधे जाएँ
- RERA बिहार पर प्रोजेक्ट कैसे चेक करें (स्टेप…
- रजिस्ट्रेशन सर्टिफ़िकेट (Form 'C') में क्या देखें?
- प्रोजेक्ट के पेज पर क्या-क्या पढ़ें?
- तिमाही प्रगति रिपोर्ट (QPR): काम सच में चल रहा है?
- सितंबर 2026 से नया नियम: पैसा सिर्फ़ RERA…
- बिल्डर, ब्रोकर और साइट बोर्ड की जाँच
- लैप्स, रद्द, एक्सटेंशन: स्टेटस का मतलब
- सवाल-जवाब
RERA बिहार पर प्रोजेक्ट कैसे चेक करें (स्टेप बाय स्टेप)
इसमें लगभग 15 मिनट लगते हैं। नीचे के पेज वैसे ही हैं जैसे पोर्टल पर 25 अक्टूबर 2026 को दिखे।
- rera.bihar.gov.in → Projects → Search Project खोलें।
- Select Category में Registration No, Project Name, Promoter Name, Builder Name/PAN No., जगह, या Plotted Development जैसा प्रकार चुनें। लिखकर Search Now दबाएँ।
- नतीजे में प्रमोटर, BRERAP… रजिस्ट्रेशन नंबर और पता दिखेगा, जिसमें प्रखंड, मौज़ा और प्लॉट नंबर भी है। "Location of Project" से नक्शे पर जगह दिखती है।
- BRERAP नंबर पर क्लिक करें: प्रोजेक्ट का रजिस्ट्रेशन सर्टिफ़िकेट (Form 'C') PDF में खुलेगा।
- प्रोजेक्ट के बगल वाले QR कोड पर क्लिक करें: प्रोजेक्ट का पूरा पेज खुलेगा, उसके कागज़ और तिमाही रिपोर्ट के साथ।
- ब्रोशर से सिर्फ़ नंबर मिला है? Projects → Verify Project Registration में सिर्फ़ नंबर जाँच सकते हैं।
- कुछ नहीं मिला? फ़ैसले से पहले Rejected Projects List और Defaulter List देखिए।
टिप: बिल्डर का PAN भी खोजिए। बिहार में उसके सारे प्रोजेक्ट दिखेंगे; पुराने प्रोजेक्ट में देरी देखिए।
रजिस्ट्रेशन सर्टिफ़िकेट (Form 'C') में क्या देखें?
तीन लाइनें ज़रूरी हैं:
| सर्टिफ़िकेट की लाइन | क्या देखें |
|---|---|
| "The registration shall be valid for a period of … ending with …" | यह बिल्डर की बताई पूरा होने की तारीख़ है। एग्रीमेंट में पज़ेशन की तारीख़ इसके बाद की हो तो वजह पूछिए। तारीख़ निकल चुकी है और एक्सटेंशन नहीं मिला, तो रजिस्ट्रेशन लैप्स हो चुका है। |
| ज़मीन की तालिका: ज़िला, अंचल, हल्का, मौज़ा, प्लॉट, रकबा (डिसमिल में) | इसे उसी प्लॉट की जमाबंदी और खतियान से मिलाइए। 1 डिसमिल ≈ 40.47 वर्ग मीटर (435.6 वर्ग फ़ुट)। |
| बैंक और खाता नंबर (Master, Project, Promoter account) | पैसा सिर्फ़ यहाँ लिखे Master Account में दीजिए (नीचे देखें)। |
प्रोजेक्ट के पेज पर क्या-क्या पढ़ें?
ये हिस्से देखिए:
| पेज का हिस्सा | क्या देखें | ख़तरे का निशान |
|---|---|---|
| Project Information | प्रोजेक्ट का प्रकार, स्टेटस, शुरू और ख़त्म होने की तारीख़, कुल ज़मीन, कितने फ़ेज़ | ख़त्म होने की तारीख़ निकल चुकी; "Reason for delayed" भरा हुआ |
| Project Location Details | खेसरा/प्लॉट नंबर, अंचल, मौज़ा, चौहद्दी | प्लॉट नंबर या चौहद्दी आपको दिखाए कागज़ से अलग |
| ज़मीन के कागज़ | दाखिल-ख़ारिज पर्चा, केवाला/खतियान, ऑनलाइन जमाबंदी, LPC, लगान रसीद, नॉन-एन्कम्ब्रेंस सर्टिफ़िकेट, डेवलपमेंट एग्रीमेंट | कागज़ ग़ायब, या जमाबंदी किसी और के नाम और डेवलपमेंट एग्रीमेंट नहीं |
| पास नक्शा | किस प्राधिकरण ने पास किया, तारीख़ और नक्शा कब तक मान्य; नक्शे और लेआउट की PDF | नक्शा प्रोजेक्ट ख़त्म होने से पहले ही ख़त्म; पास मंज़िलों से ज़्यादा मंज़िलें |
| बिल्डिंग की जानकारी | किस टाइप के कितने फ़्लैट, कारपेट एरिया, बालकनी, पास और अनुमत FAR | पोर्टल पर कारपेट एरिया आपको बताए से कम |
| प्रोफ़ॉर्मा कागज़ | बिक्री एग्रीमेंट, अलॉटमेंट लेटर, कन्वेयंस डीड | आपका एग्रीमेंट पोर्टल वाले से अलग |
| प्रमोटर की जानकारी | पार्टनर/डायरेक्टर, पिछले 5 साल के प्रोजेक्ट, दूसरे राज्यों में रजिस्ट्रेशन और क्या वह रद्द हुआ | "Revoked: Yes" या देरी वाले प्रोजेक्ट का इतिहास |
2026 से बिल्डर को आवेदन के साथ ताज़ा ऑनलाइन जमाबंदी लगानी होती है। लगान रसीद और नॉन-एन्कम्ब्रेंस सर्टिफ़िकेट पिछले वित्त वर्ष से पुराने नहीं होने चाहिए। नक्शे का परमिट लेटर भी लगता है। ये कागज़ खोलिए: मुफ़्त में ज़मीन के कागज़ की सबसे तेज़ जाँच यही है। किस कागज़ का क्या मतलब: जमाबंदी, खतियान और LPC ऑनलाइन और एन्कम्ब्रेंस सर्टिफ़िकेट।
तिमाही प्रगति रिपोर्ट (QPR): काम सच में चल रहा है?
बिल्डर को हर तिमाही ख़त्म होने के 30 दिन में तिमाही प्रगति रिपोर्ट (Form 7) डालनी होती है। प्रोजेक्ट पेज पर हर तिमाही का अलग लिंक है। हर रिपोर्ट में:
- काम: हर चरण (प्लिंथ, ढलाई, दीवार, लिफ़्ट, सड़क, नाली) का % और कुल %, जियो-टैग वाली तारीख़ सहित साइट फ़ोटो।
- बुकिंग और पैसा: बुक फ़्लैट (बिल्डर का हिस्सा और ज़मीन मालिक का हिस्सा अलग), रद्द बुकिंग, और आया-लगा पैसा।
- मान्यता और मंज़ूरी: रजिस्ट्रेशन और नक्शा कब तक मान्य, कोई एक्सटेंशन, और फ़ायर, पर्यावरण, एयरपोर्ट NOC।
- पुराना रिकॉर्ड और केस: बिल्डर के देर से पूरे, लैप्स या रद्द प्रोजेक्ट, जुर्माना, और क़ानूनी या वसूली (PDR) केस।
कैसे पढ़ें: पिछली 3–4 तिमाही की रिपोर्ट साथ खोलिए। कुल % मुश्किल से बढ़ा हो, या फ़ोटो या हाल की तिमाहियाँ ग़ायब हों, तो प्रोजेक्ट शायद पीछे है।
स्रोत: बिहार RERA (सामान्य) विनियमावली 2026 और QPR FAQ (पूरी सूची सबसे नीचे)।
सितंबर 2026 से नया नियम: पैसा सिर्फ़ RERA Master Account में
सुप्रीम कोर्ट के 12 सितंबर 2025 के फ़ैसले के बाद RERA बिहार ने ऑफ़िस ऑर्डर 288 (21 सितंबर 2026) निकाला। अब हर रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट के तीन खाते हैं।
- RERA Master Account: ख़रीदार का पैसा लेने का इकलौता खाता, जिसका नाम "Name of Promoter – Project Name – RERA Master Account" होगा। यह अलॉटमेंट लेटर, एग्रीमेंट, डिमांड नोटिस और पेमेंट शेड्यूल पर छपा होना चाहिए।
- RERA Project Account: हर पेमेंट का कम से कम 70% उसी कारोबारी दिन अपने-आप यहाँ जाता है। पैसा सिर्फ़ आर्किटेक्ट, इंजीनियर और CA के काम के सर्टिफ़िकेट (Form 1, 2, 3) पर निकलता है।
- RERA Promoter Account: बाक़ी 30% या उससे कम।
आपके लिए मतलब: डिमांड लेटर का खाता नंबर RERA सर्टिफ़िकेट के Master Account से मिलाइए। नक़द न दें, न किसी डायरेक्टर या "सिस्टर कंपनी" के खाते में। Master Account से बाहर गया पैसा यह सुरक्षा खो देता है।
बिल्डर, ब्रोकर और साइट बोर्ड की जाँच
- डिफ़ॉल्टर लिस्ट: Projects → Defaulter List (Revoked, Lapsed, Suo-Motu, Execution, PDR) में। इसमें वे बिल्डर हैं जिनके प्रोजेक्ट रद्द या लैप्स हुए, जिन पर वसूली (PDR) केस है, या जिन्होंने RERA का आदेश नहीं माना।
- आदेश: Complaints → Order/Judgments में बिल्डर का नाम खोजिए। बुकिंग हो चुकी और बिल्डर देर कर रहा है? देखें RERA बिहार में शिकायत कैसे करें।
- ब्रोकर: रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट में फ़ीस लेकर फ़्लैट या प्लॉट बिकवाने वाले का रजिस्ट्रेशन ज़रूरी है, प्रॉपर्टी डीलर का भी। Agents → Registered Real Estate Agent में नाम, रजिस्ट्रेशन नंबर या ज़िले से खोजिए।
- साइट बोर्ड: हर रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट पर कम से कम 5 फ़ुट × 4 फ़ुट का बोर्ड होना चाहिए। उस पर रजिस्ट्रेशन नंबर और RERA का QR कोड हो। प्लॉट प्रोजेक्ट के बोर्ड पर प्लॉट, खाता और थाना नंबर और राजस्व नक्शे पर लेआउट भी होता है। साइट पर QR कोड स्कैन करके देखिए कि वही प्रोजेक्ट खुलता है।
लैप्स, रद्द, एक्सटेंशन: स्टेटस का मतलब
| स्टेटस | मतलब | नए ख़रीदार के लिए |
|---|---|---|
| रजिस्टर्ड, मान्यता के अंदर | सामान्य | बाक़ी जाँच कीजिए |
| एक्सटेंशन मिला | पूरा होने की तारीख़ आगे बढ़ी: कुल 1 साल तक, और यह हक़ नहीं; ख़ास मामलों में नक्शे की मान्यता से आगे नहीं | वजह, QPR में बचा काम, और नक्शे की मान्यता देखिए |
| लैप्स | तारीख़ निकल गई, एक्सटेंशन नहीं मिला | RERA आगे बढ़ने की इजाज़त न दे, तब तक नया फ़्लैट बुक न करें |
| रद्द (Revoked) | डिफ़ॉल्ट, मंज़ूरी तोड़ने, ग़लत तरीक़े या धोखे पर RERA ने रजिस्ट्रेशन रद्द किया | बुक न करें |
| रिजेक्टेड | आवेदन नामंज़ूर हुआ | बिल्डर बेच नहीं सकता; बुक न करें |
पटना में किन प्रोजेक्ट का RERA रजिस्ट्रेशन ज़रूरी है?
- साइज़: 500 वर्ग मीटर से ज़्यादा ज़मीन (लगभग 12 डिसमिल), या सारे फ़ेज़ मिलाकर 8 से ज़्यादा फ़्लैट।
- प्लॉट वाले प्रोजेक्ट भी: 500 वर्ग मीटर से बड़ी प्लॉटिंग वाली कॉलोनी का भी फ़्लैट की तरह RERA रजिस्ट्रेशन चाहिए। पोर्टल पर यह "Plotted Development" है।
- प्लानिंग एरिया के अंदर: यह नियम प्लानिंग एरिया के प्रोजेक्ट पर लागू है। पटना प्लानिंग एरिया 1,167.04 वर्ग किमी का है: 13 प्रखंडों के 575 राजस्व गाँव और 6 शहर। बाहर के प्रोजेक्ट को भी RERA रजिस्टर करने का आदेश दे सकता है। लिस्ट: Planning Area → List of Planning Area - Bihar।
- रजिस्ट्रेशन नहीं, तो बिक्री नहीं: रजिस्ट्रेशन से पहले बिल्डर न विज्ञापन दे सकता है, न बुकिंग ले सकता है, न बेच सकता है। हर विज्ञापन में RERA रजिस्ट्रेशन नंबर और RERA की वेबसाइट छपी होनी चाहिए।
स्रोत: RERA अधिनियम 2016 और RERA बिहार FAQ (पूरी सूची सबसे नीचे)।
आपको क्या करना चाहिए? (हमारी सलाह)
- पहले RERA, फिर साइट विज़िट।
- ब्रोशर नहीं, पिछली चार QPR पढ़िए।
- तीन चीज़ें मिलाइए: RERA पर, जमाबंदी पर और आपके एग्रीमेंट में प्लॉट नंबर।
- पैसा सिर्फ़ RERA Master Account में, बैंक ट्रांसफ़र से, और हर रसीद सँभालकर रखिए।
- पटना से बाहर रहते हैं? हर तिमाही QPR की फ़ोटो देखिए, और किसी भरोसेमंद से साइट बोर्ड का QR कोड स्कैन करवाइए।
- फिर फ़्लैट की बाक़ी जाँच: 10% बुकिंग नियम, कारपेट एरिया, OC और पज़ेशन हमारी पटना में फ़्लैट ख़रीदने से पहले चेकलिस्ट में हैं।
RERA बिहार प्रोजेक्ट चेक: अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
प्रोजेक्ट RERA पर नहीं है। क्या करें?
अगर रजिस्ट्रेशन ज़रूरी है (500 वर्ग मीटर या 8 फ़्लैट से ज़्यादा, प्लानिंग एरिया में), तो बुक न करें। पोर्टल पर Report Unregistered Project में शिकायत करें; RERA बिहार आपकी पहचान गुप्त रखता है। बिना रजिस्ट्रेशन बेचने पर प्रोजेक्ट लागत के 10% तक जुर्माना हो सकता है। सच में रजिस्ट्रेशन ज़रूरी नहीं, तो RERA आपको नहीं बचाएगा। कागज़ ख़ुद जाँचिए: प्लॉट ख़रीदने की गाइड और फ़्रॉड से कैसे बचें।
ज़मीन मालिक के हिस्से का फ़्लैट ले रहा हूँ। क्या देखूँ?
बिल्डर को RERA पर एक मेमोरेंडम देना होता है कि कौन-से फ़्लैट ज़मीन मालिक के हैं। देखिए आपका फ़्लैट उस लिस्ट में है। टाइटल में गड़बड़ी निकली तो मुआवज़े के लिए बिल्डर और ज़मीन मालिक दोनों ज़िम्मेदार हैं।
प्रोजेक्ट फ़ेज़ में बन रहा है। क्या एक रजिस्ट्रेशन काफ़ी है?
नहीं। हर फ़ेज़ का अपना रजिस्ट्रेशन, अपना BRERAP नंबर और अपनी आख़िरी तारीख़ होती है।
बिल्डर की कंपनी का नाम बदल गया है। पुराने प्रोजेक्ट कैसे देखें?
प्रमोटर सर्च में "Previous Names" दिखता है। दोनों नाम खोजिए, डिफ़ॉल्टर लिस्ट में भी।
25 अक्टूबर 2026 को RERA बिहार पोर्टल और उसके नियमों से जाँचा गया। नियम बदल सकते हैं; पैसा देने से पहले दोबारा देखें।
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स्रोत (Sources)
- भू-संपदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (RERA Act): धारा 2(zm), 2(zn), 3, 5, 6, 7, 9, 11, 59 — PDF (rera.bihar.gov.in)
- बिहार भू-संपदा विनियामक प्राधिकरण (सामान्य) विनियमावली, 2026, अधिसूचना सं. RERA/Regulation/61/2026-1027, 28 अगस्त 2026, बिहार गजट (असाधारण) सं. 1079, 7 सितंबर 2026: विनियम 4, 6, 8, 9, 10, 11 (अंग्रेज़ी पाठ, पृष्ठ 48–56; विनियम 1(4) के अनुसार अंग्रेज़ी पाठ मान्य) — PDF
- RERA बिहार ऑफ़िस ऑर्डर सं. 288, 21 सितंबर 2026: RERA Act धारा 4(2)(l)(D) के प्रोजेक्ट बैंक खातों की SOP, पृष्ठ 1–3 — PDF
- RERA बिहार FAQ (प्रश्न 1, 32, 33) और QPR FAQ — FAQ PDF, QPR FAQ PDF
- RERA बिहार पोर्टल के पेज: Search Project, Verify Project Registration, Rejected Projects List, Defaulter List, Registered Real Estate Agent, Report Unregistered Project, प्रोजेक्ट पेज और QPR (Form 7) — rera.bihar.gov.in, 25 अक्टूबर 2026 को जाँचे
- पटना मास्टर प्लान 2031 रिपोर्ट, पृष्ठ 22–23 (पटना प्लानिंग एरिया: 1,167.04 वर्ग किमी, 13 प्रखंड, 575 गाँव, 6 शहरी निकाय)
यह जानकारी सरकारी स्रोतों से 28 अक्टूबर 2026 को जाँची गई है। नियम बदलते रहते हैं, पैसा देने से पहले रजिस्ट्री या अंचल ऑफ़िस से पक्का कर लें।