RERA Bihar Project Kaise Check Kare: पटना के फ़्लैट-प्लॉट की जाँच 2026

सीधा जवाब: rera.bihar.gov.in खोलें, Projects → Search Project में जाएँ और रजिस्ट्रेशन नंबर, प्रोजेक्ट का नाम या बिल्डर का नाम डालकर खोजें। BRERAP… नंबर पर क्लिक करें, रजिस्ट्रेशन सर्टिफ़िकेट खुलेगा। उसमें देखें कि रजिस्ट्रेशन किस तारीख़ को ख़त्म होता है। फिर प्रोजेक्ट का पेज खोलकर हर तिमाही की प्रगति रिपोर्ट पढ़ें: कितना काम हुआ, कितने फ़्लैट बिके, कितना पैसा आया और लगा, साइट की फ़ोटो, और कोई केस तो नहीं। कोई भी पैसा देने से पहले पक्का करें कि खाता "प्रमोटर – प्रोजेक्ट – RERA Master Account" नाम का ही है।

पटना में ज़्यादातर लोग "बिल्डर कह रहा है RERA अप्रूव्ड है" सुनकर रुक जाते हैं। इतना काफ़ी नहीं। प्रोजेक्ट रजिस्टर्ड होकर भी दो साल पीछे चल सकता है, उसका रजिस्ट्रेशन ख़त्म हो चुका हो सकता है, या बिल्डर डिफ़ॉल्टर लिस्ट में हो सकता है। ये सब RERA बिहार पोर्टल पर खुले में लिखा है, और देखने में 15 मिनट लगते हैं। इस लेख में हम पोर्टल का हर पेज वैसे ही समझा रहे हैं जैसा वह 25 अक्टूबर 2026 को दिख रहा है। फ़्लैट ख़रीदने के बाक़ी स्टेप (10% बुकिंग नियम, कारपेट एरिया, OC, पज़ेशन) के लिए देखें पटना में फ़्लैट ख़रीदने से पहले चेकलिस्ट।

पटना में किन प्रोजेक्ट का RERA रजिस्ट्रेशन ज़रूरी है?

• साइज़: 500 वर्ग मीटर से ज़्यादा ज़मीन वाला, या 8 से ज़्यादा फ़्लैट वाला प्रोजेक्ट (सारे फ़ेज़ मिलाकर) रजिस्टर होना चाहिए (अधिनियम धारा 3; RERA बिहार FAQ प्रश्न 1)। 500 वर्ग मीटर लगभग 12 डिसमिल होता है, इसलिए लगभग हर अपार्टमेंट प्रोजेक्ट इसमें आता है।
• प्लॉट वाले प्रोजेक्ट भी: ज़मीन को प्लॉट में काटकर बेचना भी "रियल एस्टेट प्रोजेक्ट" है (धारा 2(zn))। 500 वर्ग मीटर से बड़ी प्लॉटिंग वाली कॉलोनी का भी फ़्लैट प्रोजेक्ट की तरह RERA रजिस्ट्रेशन चाहिए। पोर्टल पर यह "Plotted Development" नाम से दिखता है।
• आयोजना क्षेत्र (प्लानिंग एरिया) के अंदर: धारा 3 प्लानिंग एरिया के प्रोजेक्ट पर लागू होती है। पटना प्लानिंग एरिया 1,167.04 वर्ग किमी का है: 13 प्रखंडों के 575 राजस्व गाँव, और 6 शहर: पटना नगर निगम, दानापुर, खगौल, फुलवारीशरीफ़, फ़तुहा और मनेर (पटना मास्टर प्लान 2031 रिपोर्ट, पृष्ठ 22–23)। प्लानिंग एरिया से बाहर के प्रोजेक्ट को भी RERA आदेश देकर रजिस्टर करवा सकता है। प्लानिंग एरिया की लिस्ट पोर्टल पर Planning Area → List of Planning Area - Bihar में है।
• हर फ़ेज़ अलग: प्रोजेक्ट फ़ेज़ में बन रहा है तो हर फ़ेज़ का अलग रजिस्ट्रेशन होगा (धारा 3, व्याख्या)।
• रजिस्ट्रेशन नहीं, तो बिक्री नहीं: रजिस्ट्रेशन से पहले बिल्डर न विज्ञापन दे सकता है, न बुकिंग ले सकता है, न बेच सकता है (धारा 3(1))। हर विज्ञापन में RERA रजिस्ट्रेशन नंबर और RERA की वेबसाइट छपी होनी चाहिए (धारा 11(2))।

RERA बिहार पर प्रोजेक्ट कैसे चेक करें (स्टेप बाय स्टेप)

1. rera.bihar.gov.in → Projects → Search Project खोलें।
2. Select Category में चुनें कि किस चीज़ से खोजना है: Registration No, Project Name, Promoter Name, Builder Name/PAN No., Geographical Location, या प्रोजेक्ट का प्रकार (Residential, Commercial, Mixed, Plotted Development)। नाम या नंबर लिखकर Search Now दबाएँ।
3. नतीजे में प्रमोटर, प्रोजेक्ट, BRERAP… रजिस्ट्रेशन नंबर, और पता दिखेगा, जिसमें प्रखंड, मौज़ा और प्लॉट नंबर भी है। "Location of Project" से नक्शे पर जगह दिखती है। "See all projects on GIS Map" भी है।
4. BRERAP नंबर पर क्लिक करें: प्रोजेक्ट का रजिस्ट्रेशन सर्टिफ़िकेट (Form 'C') PDF में खुलेगा।
5. प्रोजेक्ट के बगल वाले QR कोड पर क्लिक करें: प्रोजेक्ट का पूरा पब्लिक पेज खुलेगा, जिसमें कागज़ और हर तिमाही की प्रगति रिपोर्ट हैं।
6. ब्रोशर पर सिर्फ़ नंबर है? Projects → Verify Project Registration में नंबर डालकर जाँचें।
7. कुछ नहीं मिला? कोई फ़ैसला करने से पहले Rejected Projects List और Defaulter List देखें।

टिप: सिर्फ़ प्रोजेक्ट नहीं, बिल्डर का नाम या PAN डालकर खोजें। बिहार में उस बिल्डर के सारे रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट दिख जाएँगे, पुराने भी, जिनसे पता चलता है कि उसके काम में कितनी देरी होती है।

रजिस्ट्रेशन सर्टिफ़िकेट (Form 'C') में क्या देखें?

सर्टिफ़िकेट छोटा है, पर तीन लाइनें बहुत काम की हैं:

प्रोजेक्ट के पेज पर क्या-क्या पढ़ें?

प्रोजेक्ट का पेज बिल्डर के रजिस्ट्रेशन आवेदन की कॉपी जैसा है। इनमें समय लगाइए:

RERA बिहार की 2026 विनियमावली के मुताबिक़ बिल्डर को ताज़ा ऑनलाइन जमाबंदी, और पिछले वित्तीय वर्ष से पुरानी नहीं ऐसी लगान रसीद और भार-मुक्त प्रमाण पत्र, साथ में नक्शे का परमिट लेटर जमा करना होता है (विनियम 4(3))। ये पेज पर हैं तो खोलकर देखिए: ज़मीन के कागज़ की इससे आसान मुफ़्त जाँच नहीं मिलेगी। हर कागज़ का मतलब समझने के लिए देखें जमाबंदी, खतियान, LPC ऑनलाइन और भार-मुक्त प्रमाण पत्र (EC) गाइड।

तिमाही प्रगति रिपोर्ट (QPR): काम सच में चल रहा है?

हर रजिस्टर्ड बिल्डर को हर तिमाही ख़त्म होने के 30 दिन के अंदर Quarterly Progress Report (Form 7) अपलोड करनी होती है (विनियम 6(3))। तिमाहियाँ हैं: अप्रैल–जून, जुलाई–सितंबर, अक्टूबर–दिसंबर, जनवरी–मार्च। प्रोजेक्ट के पेज पर हर तिमाही का एक लिंक मिलेगा। हर रिपोर्ट में होता है:

• बिल्डर का रिकॉर्ड: कितने प्रोजेक्ट समय पर और कितने देर से पूरे हुए, कितनों में एक्सटेंशन लगा, कितने लैप्स या रद्द (revoked) हुए, और बिल्डर पर कोई PDR (वसूली) रक़म या जुर्माना।
• वैधता: रजिस्ट्रेशन कब तक, नक्शा किसने पास किया, नक्शा कब तक वैध, और एक्सटेंशन लिया है क्या (कितनी बार)।
• बुकिंग: कितने फ़्लैट बुक हुए और कितनों का एग्रीमेंट हुआ, बिल्डर के हिस्से और ज़मीन मालिक के हिस्से के अलग-अलग, और कितनी बुकिंग रद्द हुई।
• मंज़ूरियाँ: पर्यावरण, फ़ायर NOC, एयरपोर्ट NOC, पानी की मंज़ूरी, हर एक की वैधता के साथ।
• काम कितना हुआ: खुदाई, बेसमेंट, प्लिंथ, छत की ढलाई, दीवार, फ़िटिंग, लिफ़्ट, और सड़क, नाली, पानी, स्ट्रीट लाइट, हर एक का %, और कुल %।
• पैसा: उस तिमाही में और अब तक कुल कितना आया, कितना ख़र्च हुआ।
• फ़ोटो: बिल्डिंग और साइट के डिस्प्ले बोर्ड की तारीख़ और लोकेशन (जियो-टैग) वाली फ़ोटो।
• केस: प्रोजेक्ट पर क़ानूनी केस, एक्ज़ीक्यूशन केस, स्वतः संज्ञान (suo motu) केस और सर्टिफ़िकेट (PDR) केस।

कैसे पढ़ें: पिछली 3–4 तिमाहियों की रिपोर्ट साथ खोलकर मिलाइए। कुल % मुश्किल से बढ़ रहा है, फ़ोटो नहीं हैं, या हाल की तिमाहियाँ अपलोड ही नहीं हुईं, तो प्रोजेक्ट पीछे चल रहा है, सेल्स ऑफ़िस चाहे जो कहे।

ज़मीन मालिक के हिस्से का फ़्लैट ले रहे हैं? पटना में बहुत से अपार्टमेंट ज़मीन मालिक और बिल्डर के एग्रीमेंट पर बनते हैं, और कुछ फ़्लैट ज़मीन मालिक ख़ुद बेचते हैं। बिल्डर को एक बँटवारा-ज्ञापन (share memorandum) देना होता है कि कौन-सा फ़्लैट किसके हिस्से का है (विनियम 4(2))। देखिए कि आपका फ़्लैट उस लिस्ट में है। अगर बाद में ज़मीन का टाइटल गड़बड़ निकला, तो मुआवज़े के लिए बिल्डर और ज़मीन मालिक दोनों साथ में ज़िम्मेदार हैं (विनियम 10(2))।

सितंबर 2026 से नया नियम: पैसा सिर्फ़ RERA Master Account में

RERA बिहार के ऑफ़िस ऑर्डर 288 (21 सितंबर 2026) ने, सुप्रीम कोर्ट के 12 सितंबर 2025 के निर्देश के बाद, हर रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट के लिए तीन बैंक खाते तय किए हैं:

• RERA Master Account: ख़रीदार का पैसा सिर्फ़ इसी खाते में आ सकता है। खाते का नाम "प्रमोटर का नाम – प्रोजेक्ट का नाम – RERA Master Account" होना चाहिए, और इसकी डिटेल अलॉटमेंट लेटर, एग्रीमेंट फ़ॉर सेल, डिमांड नोटिस और पेमेंट शेड्यूल पर छपी होनी चाहिए।
• RERA Project Account: हर भुगतान का कम से कम 70% उसी दिन अपने-आप यहाँ चला जाता है। इसमें से पैसा सिर्फ़ आर्किटेक्ट, इंजीनियर और CA के काम-पूरा-होने के सर्टिफ़िकेट (Form 1, 2, 3) पर निकलता है।
• RERA Promoter Account: इसमें बाक़ी, ज़्यादा से ज़्यादा 30%, जाता है।

आपके लिए मतलब: पैसा देने से पहले बिल्डर के डिमांड लेटर का खाता नंबर RERA रजिस्ट्रेशन सर्टिफ़िकेट में लिखे Master Account नंबर से मिलाइए। नक़द मत दीजिए, और किसी डायरेक्टर या "सिस्टर कंपनी" के खाते में भी नहीं। जो पैसा Master Account से होकर नहीं जाता, वह सुरक्षित प्रोजेक्ट खाते तक पहुँचता ही नहीं, और वह सुरक्षा ख़त्म हो जाती है।

साइट पर डिस्प्ले बोर्ड देखें

विनियम 8 के मुताबिक़ हर रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट की साइट पर कम से कम 5 फ़ुट × 4 फ़ुट का, मौसम में न ख़राब होने वाला, जियो-टैग बोर्ड होना चाहिए। उस पर प्रोजेक्ट का नाम, रजिस्ट्रेशन नंबर, RERA का दिया QR कोड, रजिस्ट्रेशन की तारीख़, फ़ेज़, टावर और मंज़िलें, और बिल्डर के प्रतिनिधि का नाम-नंबर लिखा हो। प्लॉट वाले प्रोजेक्ट के बोर्ड पर पास साइट प्लान (सड़क, पानी वग़ैरह), प्लॉट, खाता और थाना नंबर, और राजस्व नक्शे पर बना लेआउट भी होना चाहिए। साइट पर जाएँ तो फ़ोन से QR कोड स्कैन करके देखिए कि वही प्रोजेक्ट खुलता है जो आपने खोजा था।

बिल्डर और ब्रोकर की जाँच

• डिफ़ॉल्टर लिस्ट: Projects → Defaulter List (Revoked, Lapsed, Suo-Motu, Execution, PDR) में। PDR लिस्ट में वे बिल्डर हैं जिन पर बिहार एवं उड़ीसा लोक माँग वसूली अधिनियम, 1914 के तहत सर्टिफ़िकेट केस हुआ है। Execution लिस्ट में वे जिन्होंने RERA का आदेश नहीं माना। रजिस्ट्रेशन रद्द होने पर क़ानून के मुताबिक़ बिल्डर का नाम और फ़ोटो इसी लिस्ट में डाला जाता है (धारा 7(4))।
• पुराना या नया नाम: कंपनी का नाम बदला है तो प्रमोटर सर्च में "Previous Names" दिखता है। दोनों नाम से खोजिए।
• आदेश: Complaints → Order/Judgments और Search Complaint/Case Status में बिल्डर या प्रोजेक्ट का नाम डालकर पुरानी शिकायतें और आदेश देखिए। बुकिंग हो चुकी है और बिल्डर देर कर रहा है? पढ़ें RERA बिहार में शिकायत कैसे करें।
• ब्रोकर: जो भी रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट में फ़्लैट या प्लॉट बिकवाकर कमीशन लेता है, प्रॉपर्टी डीलर और ब्रोकर भी, उसका RERA रजिस्ट्रेशन ज़रूरी है (धारा 2(zm) और 9)। Agents → Registered Real Estate Agent में नाम, रजिस्ट्रेशन नंबर या ज़िले से खोजिए।

लैप्स, रद्द, एक्सटेंशन: स्टेटस का मतलब

प्रोजेक्ट RERA पर नहीं है, अब क्या करें?

• रजिस्ट्रेशन होना चाहिए था (500 वर्ग मीटर या 8 फ़्लैट से ज़्यादा, प्लानिंग एरिया के अंदर): बुकिंग न करें। पोर्टल पर Report Unregistered Project में शिकायत कर सकते हैं; RERA बिहार के मुताबिक़ शिकायत करने वाले का नाम गुप्त रखा जाता है। बिना रजिस्ट्रेशन बेचने वाले बिल्डर पर प्रोजेक्ट की लागत के 10% तक जुर्माना हो सकता है (धारा 59)।
• सच में रजिस्ट्रेशन ज़रूरी नहीं (छोटी बिल्डिंग, या प्लानिंग एरिया से बाहर): तब RERA वाली सुरक्षा (अलग खाता, प्रगति रिपोर्ट, RERA में शिकायत) आपको नहीं मिलेगी। ज़मीन के कागज़, नक्शा पास और OC ख़ुद जाँचिए, और रजिस्टर्ड एग्रीमेंट कराइए। ये जाँचें हमारी प्लॉट ख़रीदने से पहले पूरी गाइड और ज़मीन फ़्रॉड से कैसे बचें में हैं।

ख़तरे के निशान: एक नज़र में

• ब्रोशर या विज्ञापन पर BRERAP नंबर नहीं, या नंबर डालने पर कोई और प्रोजेक्ट खुलता है
• रजिस्ट्रेशन की तारीख़ निकल चुकी, या बताई गई पज़ेशन तारीख़ के बहुत क़रीब
• पिछली दो QPR नहीं हैं, या कई तिमाही से कुल प्रगति वहीं की वहीं
• पोर्टल के ज़मीन के कागज़ आपको दिखाए गए कागज़ से मेल नहीं खाते
• बिल्डर RERA Master Account के अलावा किसी और खाते में पैसा माँगता है
• बिल्डर या कंपनी डिफ़ॉल्टर लिस्ट में है, या उसका कोई "Previous Name" है जिस पर शिकायतें हैं
• ब्रोकर का नाम रजिस्टर्ड एजेंट की लिस्ट में नहीं

आपको क्या करना चाहिए? (हमारी सलाह)

• पहले RERA, फिर साइट विज़िट। सेल्स ऑफ़िस में रविवार बिताने से पहले पोर्टल पर 15 मिनट दीजिए।
• ब्रोशर नहीं, पिछली चार QPR पढ़िए। उनमें काम, बुकिंग और केस बिल्डर ने ख़ुद भरे हैं।
• तीन चीज़ें मिलाइए: RERA पर प्लॉट नंबर, जमाबंदी पर प्लॉट नंबर, और आपके एग्रीमेंट में प्लॉट नंबर।
• पैसा सिर्फ़ RERA Master Account में, बैंक ट्रांसफ़र से, और हर रसीद सँभालकर रखिए।
• पटना से बाहर रहते हैं? हर तिमाही QPR की फ़ोटो देखिए, और किसी भरोसेमंद से साइट बोर्ड का QR कोड स्कैन करवाइए।

RERA बिहार प्रोजेक्ट चेक: अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

1. RERA बिहार पर प्रोजेक्ट कैसे चेक करें?

   rera.bihar.gov.in पर Projects → Search Project में जाएँ, Registration No, Project Name या Promoter Name चुनकर खोजें। रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट का नंबर BRERAP से शुरू होता है; उस पर क्लिक करते ही रजिस्ट्रेशन सर्टिफ़िकेट खुलता है।

2. प्रोजेक्ट का RERA रजिस्ट्रेशन कब तक है, कैसे पता करें?

   रजिस्ट्रेशन सर्टिफ़िकेट (Form 'C') में "valid for a period of … ending with" के आगे तारीख़ लिखी है। तिमाही प्रगति रिपोर्ट में भी "Project Registration is valid upto" और एक्सटेंशन लिया या नहीं, लिखा होता है।

3. पटना के प्रोजेक्ट का काम कितना हुआ, कहाँ देखें?

   प्रोजेक्ट के RERA पेज पर (सर्च रिज़ल्ट के QR कोड से खुलता है)। हर तिमाही की प्रगति रिपोर्ट में काम का %, साइट की फ़ोटो, बुक फ़्लैट, आया-लगा पैसा और केस लिखे होते हैं।

4. क्या प्लॉट वाले प्रोजेक्ट का भी RERA रजिस्ट्रेशन ज़रूरी है?

   हाँ, अगर ज़मीन 500 वर्ग मीटर से ज़्यादा है और प्लानिंग एरिया के अंदर है: RERA क़ानून में ज़मीन को प्लॉट में काटकर बेचना भी रियल एस्टेट प्रोजेक्ट है। पोर्टल पर ये Plotted Development में दिखते हैं।

5. बिल्डर को पैसा किस खाते में दें?

   सिर्फ़ "प्रमोटर – प्रोजेक्ट – RERA Master Account" नाम वाले खाते में। RERA बिहार के ऑफ़िस ऑर्डर 288 (21 सितंबर 2026) से ख़रीदार का सारा पैसा इसी खाते में आना है, और इसका नंबर रजिस्ट्रेशन सर्टिफ़िकेट में लिखा है।

6. RERA बिहार डिफ़ॉल्टर लिस्ट क्या है?

   पोर्टल पर उन बिल्डरों की लिस्ट जिनके प्रोजेक्ट रद्द या लैप्स हुए, जिन पर स्वतः संज्ञान की कार्रवाई है, या जिन पर RERA का आदेश न मानने के कारण एक्ज़ीक्यूशन या PDR (वसूली) केस है।

7. प्रॉपर्टी डीलर RERA में रजिस्टर्ड है या नहीं, कैसे देखें?

   rera.bihar.gov.in पर Agents → Registered Real Estate Agent में नाम, रजिस्ट्रेशन नंबर या ज़िला डालकर खोजें। रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट में बिक्री कराने वाले ब्रोकर और डीलर का रजिस्ट्रेशन ज़रूरी है।

यह लेख RERA अधिनियम 2016, बिहार RERA (सामान्य) विनियमावली 2026 (गजट सं. 1079), RERA बिहार के ऑफ़िस ऑर्डर 288 (21 सितंबर 2026), RERA बिहार के FAQ और 25 अक्टूबर 2026 को जाँचे गए RERA बिहार पोर्टल के आधार पर लिखा गया है। पोर्टल के मेन्यू और नियम बदल सकते हैं; पैसा देने से पहले पोर्टल दोबारा देखें। यह सामान्य जानकारी है, क़ानूनी सलाह नहीं; बड़े या उलझे मामलों में वकील से सलाह लें।