रजिस्ट्री की ज़्यादातर परेशानी उसी दिन डीड में लिख दी जाती है जिस दिन साइन होता है — बाद में तो बस पता चलता है। हम पहली बार में ही शर्तें, सर्किल रेट (MVR) और सही रजिस्ट्री ऑफ़िस ठीक करते हैं — और हमारी तरफ़ से वकील काउंटर पर आपके साथ खड़ा रहता है।
इनमें से कोई भी दिक्कत रजिस्ट्री वाले दिन नहीं दिखती। ये तब सामने आती हैं जब आप प्रॉपर्टी बेचने, उस पर लोन लेने या उसे बचाने जाते हैं — अक्सर सालों बाद, जब सामने वाला कहीं और जा चुका होता है।
ब्रोकर जो ड्राफ़्ट देते हैं उनमें अक्सर टाइटल वारंटी और क्षतिपूर्ति (इंडेम्निटी) वाली शर्तें होती ही नहीं। इनके बिना, रजिस्ट्री के बाद अगर कोई हिस्सेदार दावा कर दे, कोई छुपा बैंक लोन निकल आए या परिवार में बँटवारे का केस हो जाए, तो बेचने वाले के ख़िलाफ़ आपके पास लिखित में कुछ नहीं होता।
बिहार के MVR (न्यूनतम मूल्य रजिस्टर) में मौज़े और ज़मीन की कैटेगरी के हिसाब से अलग रेट होते हैं — मेन रोड, ब्रांच रोड, आवासीय, व्यावसायिक, कृषि। ग़लत कैटेगरी लगाने से डीड पर कम स्टांप लगता है, और बाद में जुर्माने के साथ केस खुल सकता है।
लाइन, फ़ोटो-अँगूठे और क्लर्क के सवालों के बीच पहली बार ख़रीदने वाले जो कागज़ थमाया जाता है, उस पर साइन कर देते हैं। पेमेंट का तरीका, कब्ज़े की तारीख़ और पुराना बकाया कौन देगा — ये शर्तें महीनों बाद पहली बार पढ़ी जाती हैं, अक्सर झगड़े के वक़्त।
नीचे का हर कागज़ हमारी टीम का वकील बनाता या जाँचता है — आपकी असली पुरानी डीड और राजस्व रिकॉर्ड देखकर, किसी बने-बनाए फ़ॉर्मेट में भरकर नहीं।
तारीख़ के साथ पेमेंट की किस्तें, बयाना ज़ब्त होने की शर्तें गोल-मोल शब्दों में नहीं बल्कि रकम में, रजिस्ट्री से पहले बेचने वाले की ज़िम्मेदारी कि ज़मीन पर कोई बोझ (लोन/बकाया) साफ़ करे और जमाबंदी अपडेट कराए, और अगर बीच में टाइटल में गड़बड़ी निकले तो डील से बाहर निकलने का लिखित रास्ता।
चारों तरफ़ की चौहद्दी, खाता और खेसरा (प्लॉट) नंबर, थाना नंबर और मौज़ा, रकबा उसी इकाई में जो पुरानी डीड में है, पेमेंट का पूरा ब्योरा और तरीका, और टाइटल वारंटी व इंडेम्निटी की शर्तें जो रजिस्ट्री के बाद भी लागू रहें।
ऐसे बनाया जाता है कि परिवार के हर सदस्य का रिश्ता और हिस्सा साफ़ लिखा हो, और सब-रजिस्ट्रार जो सहायक कागज़ माँगेंगे वो सही तरह से लगे हों — पुश्तैनी ज़मीन पर बाद में होने वाले पारिवारिक झगड़ों की सबसे आम वजह यही होती है।
NRI या बाहर रहने वाले बेचने वालों के लिए पावर ऑफ़ अटॉर्नी, हक़-त्याग पत्र (रिलिंक्विशमेंट डीड), पहले से रजिस्टर्ड कागज़ की ग़लती सुधारने के लिए शुद्धि-पत्र (रेक्टिफ़िकेशन डीड), और कब्ज़ा पत्र।
ड्यूटी MVR वैल्यू और तय कीमत में से जो ज़्यादा हो, उस पर लगती है। ये सब डीड बनने से पहले जाँच लें — रजिस्ट्री के बाद इन्हें ठीक नहीं किया जा सकता।
रेट, सीमा और छूट सरकारी अधिसूचना से बदलते रहते हैं। आपके पैसे देने से पहले हम आपकी डील के लिए मौजूदा स्थिति जाँच लेते हैं। स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन फ़ीस ख़रीदार के अपने नाम से सीधे सरकार को जाती है — हम आवेदन तैयार करते हैं, आपका पैसा हमारे हाथ से नहीं जाता।
रजिस्ट्री ऑफ़िस प्रॉपर्टी के हिसाब से तय होता है, आपके पते से नहीं। ग़लत ऑफ़िस में डीड ले गए तो स्लॉट और पूरा दिन बर्बाद — इसलिए कुछ भी बुक करने से पहले हम सही ऑफ़िस पक्का कर लेते हैं।
शहरी पटना का ज़्यादातर हिस्सा — Boring Road, Bailey Road, Kankarbagh, Rajendra Nagar, Patliputra और बीच के वार्ड।
Danapur, Khagaul, Saguna More, Gola Road, Rupaspur और Bihta की तरफ़ का पश्चिमी इलाका।
Patna City (पटना साहिब), Gulzarbagh, Agamkuan और बाईपास के साथ का पूर्वी इलाका।
पटना ज़िले के दक्षिणी और ग्रामीण प्रखंड — रजिस्ट्री ऑफ़िस इस बात से तय होता है कि ज़मीन कहाँ है।
स्टांप लगने से पहले आप ड्राफ़्ट पास करते हैं, और स्टेप 3 से पहले आपको पूरा ख़र्च पता होता है।
पिछली टाइटल डीड, जमाबंदी / लगान रसीद, खतियान या LPC (अगर हो), दोनों पार्टी का पहचान पत्र, और तय कीमत व पेमेंट की शर्तें — WhatsApp पर भेजिए। हम सबसे पहले पुरानी डीड और जमाबंदी पढ़ते हैं, क्योंकि रजिस्ट्री की ज़्यादातर दिक्कतें वहीं दिख जाती हैं।
वकील डीड बनाते हैं और हम आपको PDF भेजते हैं। हर शर्त समझाने के लिए एक कॉल होती है, और जब तक ड्राफ़्ट में वही न लिखा हो जो आपने तय किया था, तब तक बदलाव होते रहते हैं। आपकी लिखित हाँ के बिना कुछ भी स्टांप पर नहीं जाता।
हम आपके मौज़े और ज़मीन की कैटेगरी का MVR (न्यूनतम मूल्य रजिस्टर) रेट जाँचते हैं, MVR वैल्यू और तय कीमत में जो ज़्यादा हो उस पर ड्यूटी निकालते हैं, और सही रजिस्ट्री ऑफ़िस में ई-निबंधन से स्लॉट बुक कराने में मदद करते हैं।
आपके वकील आपके साथ जाते हैं — फ़ोटो और अँगूठे का निशान, गवाह की औपचारिकता, रजिस्ट्री क्लर्क के सवालों के जवाब, और निकलने से पहले यह पक्का करना कि रजिस्टर्ड कागज़ बन गया है।
ज़्यादातर दिक्कतें पिछले टाइटल कागज़ में ही दिख जाती हैं। उसे WhatsApp पर भेजिए — बयाना देने से पहले हम बता देंगे कि क्या ठीक कराना है। पहली जाँच का कोई पैसा नहीं।
एक ही रजिस्ट्री तीन अलग तरीकों से कैसे होती है — सीधी तुलना।
| चरण | ब्रोकर के ज़रिए | ख़ुद से | PP Properties रजिस्ट्री सहायता |
|---|---|---|---|
| ड्राफ़्ट की क्वालिटी | पुराना फ़ॉर्मेट, बस नाम बदले | कातिब (डीड राइटर) का फ़ॉर्मेट, शर्तें बिना पढ़े | वकील का बनाया, टाइटल वारंटी और इंडेम्निटी शर्तों के साथ |
| MVR (सर्किल रेट) | मुँह-ज़बानी अंदाज़ा | जो कातिब मान ले | आपके मौज़े और ज़मीन की कैटेगरी के हिसाब से जाँचा |
| महिला ख़रीदार का रेट | शायद ही कोई बताता है | पूछना नहीं आता तो छूट जाता है | महिला ख़रीदार की कम ड्यूटी जाँचकर लागू |
| रजिस्ट्री का दिन | आपको किसी दलाल के हवाले | लाइन में लगिए और अंदाज़ा लगाइए | शुरू से आख़िर तक वकील आपके साथ |
| रजिस्ट्री के बाद | संपर्क ख़त्म | दाखिल-खारिज अक्सर भूल जाते हैं | उसी हफ़्ते दाखिल-खारिज का लिखित रास्ता |
| आप क्या देते हैं | डील की रकम का प्रतिशत | कोई अंदाज़ा नहीं | तय फ़ीस, काम से पहले बताई गई |
तय फ़ीस, काम शुरू होने से पहले लिखित में। सरकारी स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन फ़ीस क़ानूनी शुल्क हैं जो आप सीधे सरकार को देते हैं — ये कभी हमारे ज़रिए नहीं जाते।
पटना में रजिस्ट्री से पहले ख़रीदार जो पूछते हैं, उनके जवाब।
डीड बनाना और रजिस्ट्री ऑफ़िस में साथ जाना बार काउंसिल में रजिस्टर्ड वकील अपनी पेशेवर हैसियत से करते हैं। PP Properties एक प्रॉपर्टी सर्विस कंपनी है — यह ख़ुद वकालत नहीं करती और न ही अदालत में किसी की तरफ़ से पेश होती है। स्टांप ड्यूटी, सर्किल रेट और छूट बिहार सरकार तय करती है और अधिसूचना से बदलती रहती है — इस पेज के आँकड़े अंदाज़े के लिए हैं और हर डील में बिहार निबंधन विभाग की मौजूदा अधिसूचना से मिलाए जाते हैं। यहाँ लिखी कोई बात क़ानूनी सलाह नहीं है।
