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RERA Bihar Complaint Kaise Kare: पटना में बिल्डर की देरी पर शिकायत

प्रेम प्रकाश यादव

प्रेम प्रकाश यादव · प्रॉपर्टी एडवाइज़र, पटना

अपडेट 28 अक्टूबर 2026 · रेट जाँचे गए 12 नवंबर 2026

सीधा जवाब

पज़ेशन में देरी? प्रोजेक्ट छोड़कर पूरा पैसा ब्याज और मुआवज़े के साथ वापस लीजिए, या बने रहकर देरी के हर महीने का ब्याज।

  • शिकायत rera.bihar.gov.in → Complaints → Complaint filing पर ऑनलाइन। फ़ीस ₹1,000।
  • मुआवज़ा माँगना है? फ़ॉर्म N (न्यायनिर्णायक अधिकारी)। बाक़ी के लिए फ़ॉर्म M (प्राधिकरण)।
  • तेज़ रास्ता: BCDRC सुलह, आम तौर पर 2–3 बैठकों में।
📑 8 हिस्सों में सीधे जाएँ
  1. RERA बिहार में ऑनलाइन शिकायत कैसे करें (स्टेप…
  2. बिल्डर की देरी पर क़ानून आपको क्या हक़ देता है
  3. फ़ॉर्म M या फ़ॉर्म N: कौन सा भरें?
  4. शिकायत के साथ कौन से कागज़ लगाएँ?
  5. शिकायत के बाद क्या होता है?
  6. तेज़ रास्ता: BCDRC सुलह
  7. आदेश के बाद भी बिल्डर पैसा न दे, या आप असहमत हों
  8. सवाल-जवाब

RERA बिहार में ऑनलाइन शिकायत कैसे करें (स्टेप बाय स्टेप)

वकील ज़रूरी नहीं, और सब ऑनलाइन है, इसलिए पुणे, बेंगलुरु या खाड़ी से भी शिकायत हो सकती है। 25 अक्टूबर 2026 के स्टेप:

  1. rera.bihar.gov.in पर Complaints → Complaint filing खोलें।
  2. Create an account दबाकर मोबाइल नंबर OTP से वेरिफ़ाई करें। यूज़र ID और पासवर्ड ईमेल और SMS से आएगा।
  3. लॉगिन करें, निर्देश और घोषणा पढ़ें, फिर प्रार्थना (prayer) का प्रकार चुनें, यानी आपको क्या चाहिए।
  4. प्रोजेक्ट का ब्योरा: RERA में रजिस्टर्ड है या नहीं, प्रोजेक्ट और प्रमोटर का नाम, ब्लॉक, फ़्लैट नंबर, रजिस्ट्रेशन नंबर (BRERAP…)।
  5. आपका ब्योरा: नाम, मोबाइल, ईमेल, आधार या पासपोर्ट नंबर (कॉपी अपलोड), पता और नोटिस का पता।
  6. बिल्डर का ब्योरा: नाम, फ़ोन, ईमेल, ऑफ़िस का पता और नोटिस का पता।
  7. शिकायत: विषय, तारीख़ों के साथ तथ्य, और आपको क्या राहत चाहिए।
  8. सारे कागज़ PDF में अपलोड करें।
  9. फ़ीस कार्ड या नेट बैंकिंग से भरें। भुगतान होते ही शिकायत ID बनती है। मैनुअल के अनुसार सब डिजिटल है; काग़ज़ी कॉपी नहीं देनी।
  10. प्रिंट आइकन से पूरा फ़ॉर्म प्रिंट करें। RERA की लीगल टीम कोई कमी बताए, तो उसी लॉगिन से Rectification आवेदन दें।

पहले देखना है प्रोजेक्ट कितना पीछे है? RERA बिहार पर प्रोजेक्ट चेक करें।

बिल्डर की देरी पर क़ानून आपको क्या हक़ देता है

स्थितिआपका हक़
पज़ेशन एग्रीमेंट की तारीख़ तक नहीं मिला, आप प्रोजेक्ट छोड़ना चाहते हैंजमा किया पूरा पैसा ब्याज के साथ वापस, साथ में मुआवज़ा
पज़ेशन में देरी, पर आप फ़्लैट/प्लॉट लेना चाहते हैंपज़ेशन मिलने तक देरी के हर महीने का ब्याज
बिल्डर का रजिस्ट्रेशन रद्द हुआ या उसने काम बंद कर दियापैसा ब्याज और मुआवज़े के साथ वापस
ज़मीन का टाइटल ख़राब निकलानुक़सान का मुआवज़ा; इस दावे पर कोई समय-सीमा लागू नहीं
पज़ेशन के बाद ढाँचे में ख़राबी, सीलन, ख़राब कामपज़ेशन से 5 साल के अंदर बताएँ तो बिल्डर 30 दिन में मुफ़्त ठीक करे, नहीं तो मुआवज़ा
एग्रीमेंट की कोई और शर्त नहीं निभाईमुआवज़ा

ब्याज कितना? स्टेट बैंक ऑफ़ इंडिया की उधार दर से 2% ज़्यादा, उस दिन की दर जिस दिन रक़म देय हुई। ख़रीदार की किस्त देर से जाए, तो उस पर भी यही दर। रिफ़ंड, ब्याज और मुआवज़े समेत, देय होने के 60 दिन के अंदर देना होता है। आपके मामले में सही रक़म RERA का आदेश तय करता है।

ज़मीन मालिक के हिस्से का फ़्लैट लिया है? विकास में शामिल, मुनाफ़े में हिस्सेदार या ख़ुद फ़्लैट बेचने वाला ज़मीन मालिक प्रमोटर माना जा सकता है। ख़राब टाइटल के मुआवज़े के लिए बिल्डर और ज़मीन मालिक दोनों ज़िम्मेदार हैं।

स्रोत: RERA अधिनियम 2016, बिहार RERA नियमावली 2017 और 2026 विनियमावली (पूरी सूची सबसे नीचे)।

फ़ॉर्म M या फ़ॉर्म N: कौन सा भरें?

फ़ॉर्म Mफ़ॉर्म N
किसके पासRERA बिहार प्राधिकरण (Authority)न्यायनिर्णायक अधिकारी (Adjudicating Officer, AO)
कबजिस शिकायत में मुआवज़ा नहीं माँगा जा रहाजब मुआवज़ा चाहिए
फ़ीस₹1,000₹1,000
कौन सुनता हैचेयरपर्सन या सदस्य की बेंचऐसा न्यायिक अधिकारी जो ज़िला जज है या रह चुका है

आपको ख़ुद तय नहीं करना: आप जो प्रार्थना चुनते हैं, उससे पोर्टल अपने-आप फ़ॉर्म M या N चुनता है। पोर्टल पर 11 प्रार्थनाएँ हैं: रिफ़ंड, पज़ेशन, प्रोजेक्ट का रजिस्ट्रेशन रद्द करना, मुआवज़ा, सुविधाएँ, डेवलपमेंट एग्रीमेंट के हिसाब से पज़ेशन और हिस्सा, पार्किंग, सेल डीड करवाना, एग्रीमेंट फ़ॉर सेल करवाना, ढाँचे की ख़राबी, और ख़राब टाइटल।

शिकायत के साथ कौन से कागज़ लगाएँ?

  • एग्रीमेंट फ़ॉर सेल और अलॉटमेंट लेटर (ख़ासकर पज़ेशन की तारीख़ वाला पेज)
  • हर भुगतान की रसीद और बिल्डर को पैसा जाने वाले बैंक स्टेटमेंट
  • बिल्डर के डिमांड लेटर, ईमेल और नई तारीख़ वाले WhatsApp मैसेज
  • पज़ेशन की तारीख़ या सुविधाओं का वादा करने वाला ब्रोशर या विज्ञापन
  • पोर्टल से प्रोजेक्ट का रजिस्ट्रेशन सर्टिफ़िकेट और ताज़ा तिमाही रिपोर्ट (QPR)
  • होम लोन का सैंक्शन लेटर और EMI का ब्योरा (मुआवज़े के दावे में काम आता है)
  • आधार या पासपोर्ट की कॉपी

क़ानून बिल्डर को "माँगने पर" पैसा लौटाने को कहता है। इसलिए पहले ईमेल या रजिस्टर्ड डाक से लिखित माँग भेजिए और कॉपी रखिए। साफ़ लिखिए कि रिफ़ंड चाहिए या देरी का ब्याज।

शिकायत के बाद क्या होता है?

  1. RERA आपकी शिकायत के साथ बिल्डर को नोटिस भेजता है; बिल्डर दिए समय में जवाब देता है।
  2. आपको सुनवाई की तारीख़ मिलती है। बिल्डर ग़लती मान ले तो उसी आधार पर आदेश; नहीं तो कागज़ और सबूत माँगे जाते हैं।
  3. RERA गवाह और कागज़ बुला सकता है। बुलाने पर कोई पक्ष न आए, तो उसके बिना भी सुनवाई हो सकती है।
  4. लिखित आदेश RERA की वेबसाइट पर अपलोड होता है।

कितना समय? मुआवज़े का फ़ैसला 60 दिन में करने की कोशिश होनी चाहिए; न हो तो अधिकारी वजह लिखते हैं। यानी ज़्यादा समय भी लग सकता है। मुआवज़े में बिल्डर का अनुचित फ़ायदा, आपका नुक़सान और बार-बार की चूक देखी जाती है।

स्टेटस Complaints → Search Complaint/Case Status, Court Proceeding और Interim Orders में देखिए। अंतिम आदेश Order/Judgments और Order/Judgments AO में हैं। अपने बिल्डर का नाम वहाँ खोजकर उसके पुराने केस भी देखिए।

तेज़ रास्ता: BCDRC सुलह

RERA बिहार का सुलह और विवाद समाधान प्रकोष्ठ (BCDRC) आम तौर पर 2–3 बैठकों में मामला निपटाता है। इसमें शिकायत से कम समय और पैसा लगता है।

  • कैसे शुरू करें: कोई भी पक्ष फ़ॉर्म 1-C में RERA बिहार, AO या प्रकोष्ठ को ईमेल, डाक या हाथ से आवेदन देकर दूसरे पक्ष को बुलाए।
  • सुलहकार: एक ख़रीदारों के संघ से, एक बिल्डरों के संघ से, और एक RERA बिहार का कंसल्टेंट।
  • समझौता नहीं माना गया? अमल के लिए RERA या AO के पास जाइए। स्टेटस: Complaints → Search Conciliation Complaint/Case Status।

हमारी राय: काम चल रहा है और सिर्फ़ तारीख़ खिसकी है, तो पहले सुलह आज़माइए। काम रुका है या बिल्डर फ़ोन नहीं उठाता, तो सीधे शिकायत कीजिए।

आदेश के बाद भी बिल्डर पैसा न दे, या आप असहमत हों

  • अमल (Execution): तय समय में आदेश न माना जाए, तो फ़ॉर्म 8 में ₹250 फ़ीस के साथ आवेदन (Complaints → Execution filing)।
  • वसूली: RERA के आदेश वाली रक़म भू-राजस्व के बकाये की तरह वसूली जा सकती है। बिहार में यह सर्टिफ़िकेट (PDR) केस से होता है; ऐसे बिल्डर Defaulter List → Execution / PDR में दिखते हैं।
अपीलसमय-सीमाज़रूरी बात
रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरणआदेश की कॉपी मिलने से 60 दिन; बाद में सिर्फ़ ठोस कारण परफ़ॉर्म L, फ़ीस ₹5,000
बिल्डर अपील करे तो—सुनवाई से पहले बिल्डर को जुर्माने का कम से कम 30%, या ख़रीदार की पूरी रक़म (ब्याज और मुआवज़े समेत), या दोनों जमा करने होंगे
पटना हाई कोर्टन्यायाधिकरण के आदेश से 60 दिनसिर्फ़ दूसरी अपील वाले सीमित आधारों पर (सिविल प्रक्रिया संहिता)

आपको क्या करना चाहिए? (हमारी सलाह)

  • पहले तय कीजिए क्या चाहिए: पैसा वापस (प्रोजेक्ट छोड़ना) या देरी का ब्याज (फ़्लैट रखना)। शिकायत में ठीक यही लिखिए।
  • तारीख़ों की तालिका बनाइए: बुकिंग, एग्रीमेंट, हर भुगतान, पज़ेशन की तय तारीख़ और हर नया वादा।
  • QPR के स्क्रीनशॉट सँभालिए: बिल्डर की अपनी RERA फ़ाइलिंग में अधूरा काम सबसे मज़बूत सबूत है।
  • किस्त रोकने से पहले सोचिए: ख़रीदार की देर वाली किस्त पर भी वही ब्याज लगता है। रोकनी हो तो पहले लिखित वजह दीजिए।
  • पटना से बाहर रहते हैं? ऑनलाइन शिकायत कीजिए और सुनवाई के लिए प्रतिनिधि रखिए (सवाल-जवाब देखें)।
बिल्डर केस के कागज़ और RERA रिकॉर्ड जँचवाएँ

RERA बिहार शिकायत: अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

  1. RERA बिहार में शिकायत कौन कर सकता है?

    फ़्लैट/प्लॉट का ख़रीदार (allottee), ख़रीदारों का संघ, या कोई रजिस्टर्ड स्वैच्छिक उपभोक्ता संघ; प्रमोटर भी। शिकायत प्रमोटर, ख़रीदार या एजेंट के ख़िलाफ़, अधिनियम, नियम या विनियम के किसी भी उल्लंघन पर हो सकती है। एक प्रोजेक्ट के कई ख़रीदार परेशान हों, तो संघ बनाकर साथ शिकायत आसान है।

  2. क्या शिकायत हिंदी में लिख सकते हैं?

    2026 की विनियमावली कहती है कि कार्यवाही अंग्रेज़ी या हिंदी में होगी और दोनों में शिकायत ली जा सकती है। 2017 के नियमों के फ़ॉर्म निर्देश अंग्रेज़ी माँगते हैं, इसलिए हिंदी में लिखें तो अंग्रेज़ी अनुवाद भी लगा देना सुरक्षित है।

  3. सुनवाई में नहीं जा सकता। मेरी तरफ़ से कौन जा सकता है?

    आप ख़ुद जाइए, या फ़ॉर्म 5 में अधिकार-पत्र या वकालतनामा देकर वकील, चार्टर्ड अकाउंटेंट, कंपनी सेक्रेटरी या कॉस्ट अकाउंटेंट भेजिए। RERA बिहार का दफ़्तर: छठी मंज़िल, बिहार राज्य भवन निर्माण निगम परिसर, हॉस्पिटल रोड, शास्त्री नगर, पटना 800023।

  4. RERA, उपभोक्ता आयोग या सिविल कोर्ट?

    जो मामले RERA, AO या न्यायाधिकरण तय कर सकते हैं, वे सिविल कोर्ट नहीं सुनता। उपभोक्ता आयोग दूसरा रास्ता है, क्योंकि RERA क़ानून बाक़ी क़ानूनों के साथ है। पर फ़ॉर्म M और N में आप घोषणा करते हैं कि वही मामला कहीं और लंबित नहीं, इसलिए एक ही मंच चुनिए। रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट के लिए RERA आम तौर पर सीधा रास्ता है: ऑनलाइन, ₹1,000, और बिल्डर का पूरा रिकॉर्ड पहले से RERA के पास।

  5. प्रोजेक्ट RERA में रजिस्टर्ड ही नहीं है। क्या फिर भी शिकायत होगी?

    हाँ। फ़ॉर्म पूछता है कि प्रोजेक्ट रजिस्टर्ड है या नहीं, इसलिए ऐसे प्रोजेक्ट पर भी शिकायत हो सकती है। Report Unregistered Project का विकल्प भी है; RERA बिहार के अनुसार बताने वाले की पहचान गुप्त रहती है। छोटे प्रोजेक्ट रजिस्ट्रेशन से छूट में हैं: किन प्रोजेक्ट का रजिस्ट्रेशन ज़रूरी है।

अगला कदम RERA Bihar Project Kaise Check Kare: पटना के फ़्लैट-प्लॉट की जाँच 2026 शिकायत से पहले देखिए आपका प्रोजेक्ट RERA पोर्टल पर क्या दिखाता है। आगे पढ़िए →
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  21. Registry Kho Jaye To Kya Kare? कागज़ दोबारा कैसे निकालें (पटना)
स्रोत (Sources)
  • रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016: धारा 3(2), 12, 14, 14(3), 18, 19, 19(4), 31, 40, 43(5), 44, 56, 58 (सिविल प्रक्रिया संहिता की धारा 100 वाले आधार), 71, 72, 79, 88 — PDF (rera.bihar.gov.in)
  • बिहार रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) नियमावली, 2017: नियम 17 (ब्याज), 18 (रिफ़ंड 60 दिन), 27 (अपील ₹5,000, फ़ॉर्म L), 36 (फ़ॉर्म M, ₹1,000), 37 (फ़ॉर्म N, ₹1,000) — rera.bihar.gov.in
  • बिहार RERA (सामान्य) विनियमावली, 2026, अधिसूचना सं. RERA/Regulation/61/2026-1027, 28 अगस्त 2026, बिहार गजट (असाधारण) सं. 1079, 7 सितंबर 2026: विनियम 10, 17, 18, 22, 23, 24, 31 (अंग्रेज़ी पाठ, पृ. 54–64) — PDF
  • RERA बिहार FAQ (प्रश्न 22–32) — PDF
  • RERA बिहार शिकायत फ़ाइलिंग यूज़र मैनुअल — PDF
  • RERA बिहार पोर्टल: Complaint filing, Search Complaint/Case Status, Search Conciliation Complaint/Case Status, Order/Judgments, Execution filing, संपर्क पेज — rera.bihar.gov.in, 25 अक्टूबर 2026 को जाँचा गया

यह जानकारी सरकारी स्रोतों से 28 अक्टूबर 2026 को जाँची गई है। नियम बदलते रहते हैं, पैसा देने से पहले रजिस्ट्री या अंचल ऑफ़िस से पक्का कर लें।

प्रेम प्रकाश यादव

भारतीय वायुसेना में 36+ साल की सेवा, और साथ-साथ पटना की ज़मीन का 20+ साल का अनुभव।

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