NRI Property in Patna: बाहर रहकर प्रॉपर्टी कैसे ख़रीदें (2026)
सीधा जवाब
पटना से बाहर रहते हैं? ख़रीद के नियम वही हैं, जो यहाँ रहने वालों के।
- NRI/OCI मकान, फ़्लैट, प्लॉट ले सकते हैं, पर खेती की ज़मीन, फ़ार्म हाउस, प्लांटेशन नहीं। भुगतान सिर्फ़ बैंक से।
- कागज़ ऑनलाइन जाँचिए। रजिस्ट्री पर ख़ुद न आ सकें तो सही तरीक़े से बनी पावर ऑफ़ अटॉर्नी।
- ₹50 लाख या ज़्यादा की ख़रीद पर 1% TDS काटना ख़रीदार का काम है।
ख़तरा क़ानून में नहीं, दूरी में है। दूर से कैसे जाँचें, नीचे पढ़िए।
📑 7 हिस्सों में सीधे जाएँ
एक नज़र में: आप कहाँ रहते हैं, क्या ध्यान रखें
| आप | पटना में क्या ख़रीद सकते हैं | ख़ास ध्यान |
|---|---|---|
| भारत में ही दूसरे राज्य/शहर में (पुणे, बेंगलुरु, दिल्ली…) | सब कुछ: प्लॉट, मकान, फ़्लैट, खेती की ज़मीन | दूर से कागज़ जाँच, रजिस्ट्री के दिन मौजूदगी या पावर ऑफ़ अटॉर्नी |
| NRI (विदेश में रहने वाले भारतीय नागरिक) / OCI कार्डधारक | मकान, फ़्लैट, प्लॉट और कमर्शियल प्रॉपर्टी | खेती की ज़मीन, फ़ार्म हाउस, प्लांटेशन नहीं; पैसा सिर्फ़ बैंक से; विदेश में बनी पावर ऑफ़ अटॉर्नी के अलग नियम |
| दोनों | ₹50 लाख या ज़्यादा की ख़रीद पर 1% TDS (बेचने वाला भारत का निवासी हो तो); रजिस्ट्री के बाद दाखिल-खारिज ऑनलाइन | |
दूसरे राज्य में रहने वाले भारतीय नागरिक के लिए कुछ नहीं बदलता: वही नियम, वही रजिस्ट्री ख़र्च। 18 जून 2026 से आम तौर पर 7% स्टांप ड्यूटी + 2% रजिस्ट्री फ़ीस लगती है। यह केवाले के दाम या MVR, जो ज़्यादा हो, उस पर है। पुरुष से महिला को बिक्री पर 6.6% + 1.9%: पटना रजिस्ट्री ख़र्च।
NRI पटना में क्या ख़रीद सकता है और क्या नहीं?
रिज़र्व बैंक (RBI) के नियमों के अनुसार NRI (विदेश में रहने वाला भारतीय नागरिक) या OCI कार्डधारक:
- ख़रीद सकता है भारत में कोई भी अचल संपत्ति, जैसे मकान, फ़्लैट, प्लॉट या दुकान, सिवाय खेती की ज़मीन, फ़ार्म हाउस और प्लांटेशन के। बेचने वाला भारत का निवासी, NRI या OCI कोई भी हो सकता है।
- ऐसी (ग़ैर-कृषि) संपत्ति ख़रीदने-बेचने के लिए RBI की पहले से अनुमति नहीं चाहिए।
पटना की ख़ास चेतावनी: बिहटा, नौबतपुर, पुनपुन, फतुहा और दानापुर की तरफ़ बहुत से "प्लॉट" खेत काटकर बनते हैं। ज़मीन खेती की हो, तो NRI के नाम ख़रीद जोखिम में पड़ सकती है। टोकन से पहले खतियान/जमाबंदी में ज़मीन की किस्म और साइट पर असल इस्तेमाल देखिए। शक हो तो जानकार या CA से पूछिए।
NRI पैसा कैसे भेजे?
- भुगतान बैंक के रास्ते भारत में आना चाहिए: विदेश से भेजा पैसा, या आपके NRE, FCNR(B) या NRO खाते से।
- ट्रैवलर्स चेक और विदेशी नोट नहीं चलते।
- पैसा सिर्फ़ बेचने वाले या बिल्डर के अपने खाते में, कागज़ वाले नाम से, और रक़म केवाले में लिखवाइए। नक़द या बिचौलिये के खाते में कभी नहीं। भारत में दूसरे शहर में रहने वालों के लिए भी यही।
दूर बैठकर पटना की ज़मीन या फ़्लैट की जाँच कैसे करें?
बिहार में ज़मीन के ज़्यादातर रिकॉर्ड ऑनलाइन हैं, इसलिए यह पुणे या दुबई से भी हो सकता है:
| क्या जाँचें | कहाँ (ऑनलाइन) |
|---|---|
| बेचने वाले के नाम जमाबंदी, खाता-खेसरा, रकबा, खतियान | बिहार भूमि पोर्टल; तरीक़ा: जमाबंदी, खतियान, LPC ऑनलाइन |
| ज़मीन रजिस्ट्री पर रोक वाली सूची में तो नहीं | enibandhan.bihar.gov.in → "View Prohibited Properties" |
| बेचने वाले के केवाले की प्रमाणित कॉपी, भार प्रमाण पत्र (Encumbrance Certificate) | enibandhan.bihar.gov.in → "Certified Copy", "Encumbrance Certificate" |
| फ़्लैट/अपार्टमेंट का प्रोजेक्ट | rera.bihar.gov.in; तरीक़ा: पटना फ़्लैट चेकलिस्ट |
| ज़मीन मास्टर प्लान में किस ज़ोन में है | पटना मास्टर प्लान 2031 आसान भाषा में |
जो ऑनलाइन नहीं हो सकता:
- कब्ज़ा: ज़मीन पर किसका कब्ज़ा है, रास्ता कितना चौड़ा है, पड़ोसी क्या कहते हैं। किसी भरोसेमंद को भेजकर वीडियो कॉल पर देखिए।
- नाप: अमीन से नपवाइए। पटना में प्लॉट कट्ठा-धुर में बिकता है (आम तौर पर 1 कट्ठा ≈ 1,361.25 sq ft = 20 धुर)। इलाक़े के हिसाब से फ़र्क़ होता है, इसलिए केवाले से मिलाइए। कोई भी रकबा: कट्ठा कन्वर्टर।
- पानी भरना: 2019 के जलजमाव के बाद यह पहला सवाल है। बरसात में साइट का वीडियो मँगवाइए।
सबसे ज़्यादा धोखा वहीं होता है जहाँ ख़रीदार बिचौलिये के कागज़ और फ़ोटो पर भरोसा करता है। हर कागज़ सरकारी पोर्टल से ख़ुद मिलाइए।
रजिस्ट्री का दिन: ख़ुद आइए, या पावर ऑफ़ अटॉर्नी
सबसे सुरक्षित है ख़ुद रजिस्ट्री ऑफ़िस आना। तब पहचान और दस्तख़त सीधे आपसे होते हैं। व्यावहारिक तरीका: जाँच, टोकन और केवाले का ड्राफ़्ट दूर से कीजिए। फिर सिर्फ़ रजिस्ट्री के लिए 2–3 दिन की छुट्टी लीजिए।
नहीं आ सकते? पावर ऑफ़ अटॉर्नी वाला एजेंट केवाला पेश कर सकता है, अगर POA सही तरीके से बनी और प्रमाणित हो:
- भारत में रहते हैं: जहाँ रहते हैं, वहाँ के रजिस्ट्रार या सब-रजिस्ट्रार के सामने।
- विदेश में रहते हैं: नोटरी पब्लिक, कोर्ट, जज या मजिस्ट्रेट, भारतीय कौंसुल/उप-कौंसुल, या केंद्र सरकार के प्रतिनिधि के सामने। भारत आने के तीन महीने के अंदर उस पर स्टांप लगवाना होता है।
- स्टांप ड्यूटी: आपकी तरफ़ से ख़रीदने या रजिस्ट्री पूरी करने, या परिवार के सदस्य से बिकवाने के लिए ₹1,000; परिवार से बाहर वाला बेचे तो बिक्री जितनी ड्यूटी।
- भरोसेमंद परिवार वाले को, सिर्फ़ एक संपत्ति के लिए दीजिए, और काम होते ही रद्द कीजिए।
उसी रजिस्ट्री ऑफ़िस से पहले ही पूछ लीजिए कि आपकी ग़ैरमौजूदगी में क्या चाहिए (हेल्पडेस्क 14544); ग़लत बनी POA रजिस्ट्री रोक सकती है। फ़ीस, परिवार की परिभाषा और रद्द करने का तरीका: पावर ऑफ़ अटॉर्नी बिहार। बेचने वाला POA से बेच रहा है? असली मालिक से वीडियो कॉल कीजिए और देखिए POA रद्द तो नहीं।
₹50 लाख या ज़्यादा की प्रॉपर्टी पर TDS: ख़रीदार को क्या करना है?
1 अप्रैल 2026 से आयकर अधिनियम, 2025 लागू है; प्रॉपर्टी TDS का नियम अब धारा 393 (पुरानी 194-IA) में है।
| बात | नियम |
|---|---|
| कब लागू | खेती की ज़मीन को छोड़कर किसी भी अचल संपत्ति की ख़रीद, जब क़ीमत या स्टांप ड्यूटी वाला मूल्य ₹50 लाख या उससे ज़्यादा हो, और बेचने वाला भारत का निवासी हो |
| कितना | सौदे की क़ीमत और स्टांप ड्यूटी वाले मूल्य में जो ज़्यादा हो, उसका 1% |
| कौन काटेगा | ख़रीदार, भुगतान करते समय (ख़रीदार NRI हो, तब भी) |
| कैसे जमा करें | आयकर ई-फ़ाइलिंग पोर्टल पर PAN से लॉगिन → e-Pay Tax → Income Tax Act 2025 → Form 141 (पहले Form 26QB था) |
| कब तक | जिस महीने TDS काटा, उसके ख़त्म होने के 30 दिन के भीतर |
आपको क्या करना चाहिए? (हमारी सलाह)
- बिचौलिये पर नहीं, सरकारी पोर्टल पर भरोसा कीजिए: जमाबंदी, रोक वाली सूची, बेचने वाले का केवाला और RERA ख़ुद देखिए।
- NRI हैं? पहले ज़मीन की किस्म देखिए। खेती की हो तो रुकिए और सलाह लीजिए।
- पैसा सिर्फ़ बैंक से, बेचने वाले के अपने खाते में।
- रजिस्ट्री पर ख़ुद आइए। न आ सकें तो परिवार वाले को एक संपत्ति की POA, ऑफ़िस से पहले पुष्टि करके।
- रजिस्ट्री के बाद: 90 दिन में ऑनलाइन दाखिल-खारिज (मुफ़्त, कहीं से भी: तरीका), हर साल bhulagan.bihar.gov.in पर लगान, खेसरे पर SMS अलर्ट, और ख़ाली प्लॉट पर चारदीवारी और नाम का बोर्ड।
- पूरी प्लॉट चेकलिस्ट: पटना प्लॉट ख़रीद गाइड।
बाहर रहकर पटना में प्रॉपर्टी ख़रीदने से जुड़े सवाल-जवाब
क्या NRI विरासत में या गिफ़्ट में प्रॉपर्टी ले सकता है?
हाँ। NRI विरासत में संपत्ति ले सकता है, और ग़ैर-कृषि संपत्ति भारत के निवासी से या NRI/OCI रिश्तेदार से गिफ़्ट में ले सकता है।
मैं NRI हूँ और विरासत में खेती की ज़मीन मिली है। क्या बेच सकता हूँ?
हाँ, पर सिर्फ़ भारत में रहने वाले भारतीय नागरिक को; गिफ़्ट भी उन्हीं को।
क्या किसी रिश्तेदार के नाम ख़रीद लूँ?
ले सकते हैं, पर याद रखिए: क़ानूनी मालिक वही है जिसका नाम केवाले में है। NRI वाले खेती की ज़मीन के नियम से बचने के लिए ऐसा करने से पहले सलाह लीजिए।
बेचने वाला NRI है। क्या 1% TDS लगेगा?
नहीं, तब अलग नियम लगता है (1 अक्टूबर 2026 से इसकी रिपोर्टिंग Form 141 के Schedule E में)। कितना TDS काटना है, पैसा देने से पहले CA से तय कराइए; ज़िम्मेदारी ख़रीदार की है।
इस सीरीज़ के सभी लेख (20): पटना प्रॉपर्टी ख़रीदार गाइड
- NRI Property in Patna: बाहर रहकर प्रॉपर्टी कैसे ख़रीदें (2026)
- Flat Kharidne Se Pehle Checklist: पटना में RERA से कब्ज़े तक (2026)
- RERA Bihar Project Kaise Check Kare: पटना के फ़्लैट-प्लॉट की जाँच 2026
- Patna Me Registry Charge Kitna Hai 2026: ज़मीन-फ़्लैट पर 7% + 2%
- Patna Me Registry Kaise Hoti Hai 2026: 10 स्टेप + कौन-से कागज़ चाहिए
- Dakhil Kharij Online Bihar: पटना में दाखिल-खारिज, कागज़, समय, स्टेटस
- Bihar Jamabandi Online Kaise Dekhe: पटना में जमाबंदी, खतियान, LPC (2026)
- Power of Attorney Kaise Banaye Bihar: पटना में मुख़्तारनामा गाइड 2026
- Zameen Fraud Se Kaise Bache: पटना में ज़मीन धोखाधड़ी के 8 तरीके
- RERA Bihar Complaint Kaise Kare: पटना में बिल्डर की देरी पर शिकायत 2026
- Zameen Ka Batwara Kaise Kare: पटना में पुश्तैनी ज़मीन और वंशावली
- Bihar Land Conversion 2026: क़ानून ख़त्म, पटना में खेत की ज़मीन पर घर
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- Kewala Kaise Nikale: बिहार में केवाला की नकल ऑनलाइन (पटना 2026)
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- Parimarjan Plus Bihar: जमाबंदी में सुधार ऑनलाइन, स्टेटस (पटना 2026)
- Khanapuri Parcha Kya Hai, Kaise Nikale: भूमि सर्वे, आपत्ति (पटना 2026)
स्रोत (Sources)
- भारतीय रिज़र्व बैंक — "Purchase of Immovable Property" FAQ (6 अप्रैल 2023 तक अद्यतन), भाग II, प्रश्न 1, 2 और 7 — rbi.org.in; RBI मास्टर डायरेक्शन (अचल संपत्ति का अधिग्रहण और हस्तांतरण) — rbi.org.in; OCI पर स्पष्टीकरण, RBI प्रेस रिलीज़ 29.12.2021
- आयकर विभाग — Form 141 FAQ (Schedule B: धारा 393(1) तालिका क्रम 3(i); Schedule E: धारा 393(2), 1 अक्टूबर 2026 से; 30 दिन; PAN लॉगिन) — incometax.gov.in; आयकर अधिनियम, 2025 (वित्त अधिनियम 2026 से संशोधित), धारा 393 — 1%, ₹50 लाख, खेती की ज़मीन छोड़कर
- रजिस्ट्रेशन अधिनियम, 1908 — धारा 32 (दस्तावेज़ कौन पेश कर सकता है, पावर ऑफ़ अटॉर्नी वाला एजेंट भी), धारा 33(1)(a) और (c) (पावर ऑफ़ अटॉर्नी का प्रमाणन) — indiacode.nic.in
- भारतीय स्टांप अधिनियम, 1899 — धारा 18 (भारत के बाहर बने दस्तावेज़, 3 महीने) — indiacode.nic.in
- "Table of Stamp Duty & Registration Fee", मद्य निषेध, उत्पाद एवं निबंधन विभाग, बिहार — पेज 7, क्रम 43 (पावर ऑफ़ अटॉर्नी, अनुच्छेद 48(a) और 48(b)) — nibandhan.bihar.gov.in
- enibandhan.bihar.gov.in — सेवाएँ: Certified Copy, Encumbrance Certificate, View Prohibited Properties; हेल्पडेस्क 14544
- सभी स्रोत 14.10.2026 को जाँचे गए।
यह जानकारी सरकारी स्रोतों से 28 अक्टूबर 2026 को जाँची गई है। नियम बदलते रहते हैं, पैसा देने से पहले रजिस्ट्री या अंचल ऑफ़िस से पक्का कर लें।