Patna Master Plan 2031 PDF: आसान भाषा में प्लॉट ख़रीदार की गाइड
सीधा जवाब
पटना मास्टर प्लान 2031 पटना और आसपास की 1,167.04 वर्ग किलोमीटर ज़मीन का क़ानूनी नक्शा और नियम है।
- 28 अक्टूबर 2016 से लागू। इसमें 13 प्रखंड (ब्लॉक) और 575 राजस्व गाँव हैं।
- यह तय करता है कि कहाँ मकान, कहाँ दुकानें, कहाँ सड़कें और कहाँ खेती रहेगी।
- लगभग आधी ज़मीन विकास के लिए है ही नहीं।
इसलिए दाम से पहले पूछिए: यह ज़मीन किस ज़ोन में है?
📑 7 हिस्सों में सीधे जाएँ
कौन-कौन से ज़ोन हैं, और कहाँ क्या बना सकते हैं?
मास्टर प्लान में एक कोर एरिया है और कुछ ग्रोथ नोड्स हैं। कोर एरिया गंगा के दक्षिण का लगातार फैला शहर है। इसमें पुनपुन के दक्षिण, प्रस्तावित एयरपोर्ट के पास की सैटेलाइट टाउनशिप भी है। ग्रोथ नोड्स बिहटा, नौबतपुर और फतुहा की प्रस्तावित टाउनशिप हैं। दोनों के बीच अर्बन एग्रीकल्चर ज़ोन है। ख़रीदार के लिए सबसे काम के ज़ोन ये हैं:
| ज़ोन | ख़रीदार के लिए मतलब | FAR | कहाँ |
|---|---|---|---|
| आवासीय R1 / R2 | घर बनाने के लिए सबसे सुरक्षित | बायलॉज के अनुसार | R1 कोर एरिया में, R2 ग्रोथ नोड्स में |
| व्यावसायिक C1 / C2, कमर्शियल स्ट्रिप और हब | दुकान/ऑफ़िस के लिए | बायलॉज के अनुसार | पुराने बाज़ार वाली सड़कें; 80/60/45/30.5 मीटर सड़कों के चौराहे |
| ग्राम बसावट (Village Settlement) | गाँव के पास घर बन सकता है | 1 | गाँव की आबादी + उसके बाहर 100 मीटर की पट्टी |
| अर्बन एग्रीकल्चर | मुख्य रूप से खेती; घर पर कड़ी शर्तें | 0.75 | कोर एरिया और ग्रोथ नोड्स के चारों ओर |
| कंज़र्वेशन (संरक्षण) | प्लॉटिंग वाले मकान मना; अपार्टमेंट सिर्फ़ प्राधिकरण की विशेष अनुमति से; खेती से जुड़े लोगों के मकान की अनुमति | 0.50 | बाकी लगभग पूरा ग्रामीण इलाक़ा |
| स्पेशल एरिया | पुनर्विकास; सड़क चौड़ीकरण पुराने प्लान से कम नहीं | — | पुराना पटना (ज़ोन 1) |
| बायो-कंज़र्वेशन / जल निकाय | निर्माण के लिए नहीं | — | गंगा के लैगून, पुनपुन के किनारे, नदी-तालाब |
| रक्षा क्षेत्र | सेना के नियम लागू | — | दानापुर और बिहटा कैंटोनमेंट |
FAR का मतलब है प्लॉट के क्षेत्रफल के मुकाबले कुल कितना निर्माण कर सकते हैं। 1 कट्ठा लगभग 1,361 वर्ग फ़ुट होता है। FAR 1 पर सभी मंज़िलें मिलाकर लगभग 1,361 वर्ग फ़ुट बनेगा। FAR 0.5 पर उसका आधा।
अर्बन एग्रीकल्चर ज़ोन में घर की चार शर्तें हैं। ज़मीन लीज़ वाली न हो। कवरेज 20% तक और ऊँचाई 7 मीटर तक हो। कम से कम 60% ज़मीन पर खेती या पेड़ हों। ग्रीन बेल्ट से जुड़े सारे सवाल: पटना ग्रीन बेल्ट में घर बन सकता है? पूरे नियम।
स्रोत: पटना मास्टर प्लान 2031 रिपोर्ट, ज़ोन वाला अध्याय और ज़ोन-वार उपयोग तालिका (पूरी सूची सबसे नीचे)।
पटना में मेरी ज़मीन किस ज़ोन में है, यह कैसे पता करें?
- पहले देखें गाँव प्लान एरिया में है या नहीं: खतियान या जमाबंदी में प्रखंड और मौज़ा का नाम देखें। उसे नीचे की प्रखंड तालिका से मिलाएँ (पूरी सूची Annexure 1 में)।
- प्रस्तावित भूमि उपयोग नक्शा देखें: मुफ़्त रिपोर्ट में Map 21 "Proposed Land Use" खोलें। यह बड़े पैमाने का नक्शा है, खेत की सीमा का सटीक जवाब इससे नहीं मिलता।
- खेसरा नक्शे से मिलान: भू-नक्शा पोर्टल से अपने खेसरा का राजस्व नक्शा निकालें। फिर मास्टर प्लान के नक्शे पर उसकी जगह पहचानें।
- लिखित पुष्टि लें: बड़ा सौदा हो तो PMAA या संबंधित प्राधिकरण से ज़ोन की पुष्टि करें। एजेंट की ज़ुबानी बात पर भरोसा न करें।
- पाटलिपुत्र टाउनशिप वाला इलाक़ा हो तो PMP 2031 नहीं, ड्राफ़्ट प्लान 2047 देखें (नीचे सवाल-जवाब में)।
Patna Master Plan 2031 PDF: आधिकारिक डाउनलोड
मास्टर प्लान मुफ़्त है। इसे सिर्फ़ पटना मेट्रोपॉलिटन एरिया अथॉरिटी (PMAA) की वेबसाइट से डाउनलोड करें। वहाँ दो आधिकारिक फ़ाइलें हैं (20 अक्टूबर 2026 को देखा):
| फ़ाइल | इसमें क्या है | साइज़ |
|---|---|---|
| अधिसूचित मास्टर प्लान (बिहार गजट) | बिहार गजट असाधारण अंक सं. 1006, 30 अक्टूबर 2017, जिसमें सरकारी नोटिफ़िकेशन (अधिसूचना) 831 (28 अक्टूबर 2016) छपा है: हिंदी और अंग्रेज़ी रिपोर्ट, नक्शे और विकास नियंत्रण नियम | 748 पेज, लगभग 49 MB |
| मास्टर प्लान रिपोर्ट (अंग्रेज़ी) | TCPO की रिपोर्ट, नक्शे और Annexure, गाँवों की सूची समेत | 335 पेज, लगभग 34 MB |
सबसे पहले क्या खोलें (335 पेज वाली अंग्रेज़ी रिपोर्ट पर छपे पेज नंबर):
- Map 21 "Proposed Land Use": पृ. 67 (PDF का पेज 81)। 748 पेज वाली गजट फ़ाइल में यह PDF के पेज 437 पर है।
- प्रखंड और गाँव: पृ. 22–23; गाँव-वार सूची Annexure 1 में, पृ. 156–191।
- ज़ोन: पृ. 68–72। किस ज़ोन में क्या बन सकता है (DCR तालिका): पृ. 274–278।
दोनों फ़ाइलें बड़ी हैं। Wi-Fi पर डाउनलोड करें और नक्शा ज़ूम करने के लिए लैपटॉप पर खोलें।
पटना मास्टर प्लान 2031 में कौन-कौन से प्रखंड और कितने गाँव हैं?
मास्टर प्लान पटना प्लानिंग एरिया (PPA) पर लागू होता है, जो 13 अगस्त 2014 को तय हुआ। इसमें 575 राजस्व गाँव और 6 शहरी निकाय हैं: पटना नगर निगम, दानापुर, खगौल, फुलवारी, मनेर और फतुहा। लोग इसे "ग्रेटर पटना" भी कहते हैं: देखिए ग्रेटर पटना में असल में क्या आता है।
| प्रखंड | PPA में राजस्व गाँव | शहरी निकाय |
|---|---|---|
| बिहटा | 80 | — |
| दानापुर-सह-खगौल | 34 | दानापुर, खगौल |
| धनरुआ | 15 | — |
| दनियावाँ | 5 | — |
| फतुहा | 77 | फतुहा |
| खुसरूपुर | 2 | — |
| मनेर | 41 | मनेर |
| मसौढ़ी | 6 | — |
| नौबतपुर | 93 | — |
| पटना रूरल | 31 | पटना नगर निगम |
| फुलवारी | 68 | फुलवारी |
| पुनपुन | 85 | — |
| संपतचक | 38 | — |
| कुल | 575 | 6 |
ध्यान दें: कई प्रखंड पूरे नहीं, सिर्फ़ आंशिक रूप से PPA में हैं। जैसे दनियावाँ के 5 और खुसरूपुर के सिर्फ़ 2 गाँव।
पटना मास्टर प्लान 2031 के मुख्य आँकड़े
| बात | मास्टर प्लान में |
|---|---|
| कुल क्षेत्र | 1,167.04 वर्ग किमी |
| विकास के लिए उपलब्ध (Urbanisable) | 584.85 वर्ग किमी (लगभग 50.11%) |
| विकास के लिए नहीं (नदी-नाले, हरियाली, खेती, संरक्षण) | 582.19 वर्ग किमी (लगभग 49.89%) |
| आबादी 2031 का अनुमान | 60.25 लाख (शहरी लगभग 48.77 लाख) |
| 2031 तक घरों की ज़रूरत | लगभग 5.16 लाख घर |
| भूकंप ज़ोन | ज़ोन IV, बाढ़ का भी ख़तरा |
इसलिए "पटना से 10 किलोमीटर, जल्द शहर बनेगा" जैसे दावों पर आँख मूँदकर भरोसा न करें। पहले ज़ोन देखें।
विकास वाली 584.85 वर्ग किमी ज़मीन में 55.04% मकानों के लिए और 6.09% दुकान-ऑफ़िस के लिए है। उद्योग को 2.35% और सार्वजनिक/अर्ध-सार्वजनिक उपयोग को 7.74% मिला है। परिवहन को 12.73% और खुली जगह/बफ़र को 7.86% मिला है।
पटना मास्टर प्लान की नई सड़कें: 80 मीटर, 60 मीटर, 45 मीटर
- 80 मीटर सेंट्रल स्पाइन (साथ में ड्रेनेज नहर) — नगवा, खगौल (AIIMS के पास), सदल्लीचक, भोगीपुर, बैरिया, सबलपुर समेत कई गाँवों से होकर।
- 60 मीटर सड़कें — 11 अलग रूट।
- 45 मीटर सड़कें — जैसे मनेर–बिहटा, बिहटा–नौबतपुर, नौबतपुर–पुनपुन, पुनपुन–फतुहा।
- 30.5 मीटर सड़कों का ग्रिड — लगभग 1.5 × 1.5 किमी पर।
- पुरानी सड़कों के चौड़ीकरण की सूची (जैसे बोरिंग रोड, अशोक राजपथ) — जहाँ दो चौड़ाई लिखी हों, वहाँ ज़्यादा वाली लागू।
अगर आपका प्लॉट इनमें से किसी सड़क की लाइन में आता है, तो उसका हिस्सा सड़क में जा सकता है। गाँव-वार सूची और PMAA का ताज़ा सर्वे: पटना की 80 मीटर और 60 मीटर सड़कें कहाँ से गुज़रेंगी।
प्लॉट ख़रीदने से पहले आपको क्या करना चाहिए? (हमारी सलाह)
- ज़ोन पहले, दाम बाद में। कंज़र्वेशन या अर्बन एग्रीकल्चर ज़ोन का "सस्ता प्लॉट" असल में घर के लिए महँगा पड़ सकता है, क्योंकि वहाँ नक्शा पास होना मुश्किल है।
- सड़क की लाइन जाँचें। प्रस्तावित 80/60/45 मीटर सड़क में आने वाला हिस्सा भविष्य में कट सकता है।
- "मास्टर प्लान में आ गया, दाम दोगुना होगा" — सावधान। PPA में होना और विकास ज़ोन में होना अलग बातें हैं।
- कागज़ पूरे हों। ज़ोन ठीक हो तब भी जमाबंदी, दाखिल-खारिज और केवाले की चेन देखें। हमारी पटना में प्लॉट ख़रीदने की पूरी गाइड और जमाबंदी, खतियान और LPC ऑनलाइन देखने का तरीका देखें।
- बाढ़ और जलजमाव। मास्टर प्लान ख़ुद कहता है कि पुराने पटना सिटी को छोड़कर शहर का सामान्य तल गंगा के बाढ़ स्तर से नीचे है। रेल लाइन के दक्षिण में बारिश का पानी अक्सर साल के ज़्यादातर समय जमा रहता है। बरसात में साइट ज़रूर देखें।
पटना मास्टर प्लान 2031 से जुड़े सवाल-जवाब
नक्शे पर मेरे गाँव के चारों ओर कंज़र्वेशन ज़ोन दिखता है। क्या घर बन सकता है?
गाँव के पास, हाँ। मास्टर प्लान कहता है कि हर गाँव की बसावट के बाहर 100 मीटर की पट्टी ग्राम बसावट ज़ोन मानी जाएगी, कंज़र्वेशन नहीं। वहाँ FAR 1 है। उस पट्टी के बाहर कंज़र्वेशन के नियम लागू होंगे।
ज़ोनल प्लान क्या है, और क्या मेरे इलाक़े का बन गया है?
पूरे PPA को 15 ज़ोन में बाँटा गया है, और हर ज़ोन का अलग ज़ोनल डेवलपमेंट प्लान बनना है। जब तक वह नोटिफ़ाई न हो, विकास मास्टर प्लान से ही होगा और भूमि उपयोग नहीं बदलेगा। 14 अक्टूबर 2026 तक PMAA ने सिर्फ़ पाँच ज़ोन के प्लान के लिए एजेंसियों से प्रस्ताव माँगे थे। यानी ज़्यादातर इलाक़ों का ज़ोनल प्लान अभी नहीं है।
क्या पाटलिपुत्र टाउनशिप में भी PMP 2031 लागू है?
नया प्लान अंतिम होने के बाद नहीं। उस विशेष क्षेत्र का अलग ड्राफ़्ट डेवलपमेंट प्लान 2047 आया है (नोटिफ़िकेशन 8023, 01.08.2026), जो वहाँ PMP 2031 की जगह लेगा। वहाँ विकास और निर्माण पर 30.03.2027 तक रोक है। देखें: रजिस्ट्री खुली, निर्माण पर रोक और टाउनशिप के 273 गाँव।
WhatsApp पर "मास्टर प्लान PDF" आया है। क्या उस पर भरोसा करें?
पहले जाँच लें। वह कभी मंज़ूर न हुआ ड्राफ़्ट 2021 प्लान हो सकता है। या पाटलिपुत्र टाउनशिप का ड्राफ़्ट प्लान 2047 हो सकता है, जो अलग प्लान है। सिर्फ़ PMAA की वेबसाइट वाली दो फ़ाइलें इस्तेमाल करें।
इस सीरीज़ के सभी लेख (15): पटना मास्टर प्लान 2031 और पाटलिपुत्र टाउनशिप
- Patliputra Township Patna: रजिस्ट्री खुली, निर्माण पर रोक — अब क्या?
- Patliputra Township Village List: गाँवों की पूरी लिस्ट (2026)
- Patna Master Plan 2031 PDF: आसान भाषा में प्लॉट ख़रीदार की गाइड
- Patna Green Belt Me Ghar Ban Sakta Hai? मास्टर प्लान 2031 के ज़ोन नियम
- Patna 80 Meter Road Kahan Se Guzregi: 60 मीटर सड़कों की गाँव-वार लिस्ट 2026
- Patna Metro Kab Tak Chalegi: रूट, स्टेशन और प्लॉट पर असर 2026
- Patna Ring Road Kab Banega: बाइपास, स्टेटस और प्लॉट जाँच 2026
- Bihta Me Plot Lena Sahi Hai? बिहटा, नौबतपुर, फतुहा, पुनपुन 2026
- Greater Patna Kya Hai: कौन-से इलाक़े, ब्लॉक लिस्ट और नक्शा 2026
- Patna Flood Area Kaise Pehchane? प्लॉट से पहले बाढ़, बफ़र, भूकंप जाँच
- Patna Nagar Nigam Naksha Pass Kaise Kare: फ़ीस, कागज़, नियम 2026
- Petrol Pump Ke Liye Kitni Zameen Chahiye: बिहार में कट्ठा, डिसमिल
- Ghar Me Dukan Kholne Ka Niyam: पटना मास्टर प्लान क्या कहता है
- पटना की कौन सी सड़क चौड़ी होगी? मास्टर प्लान लिस्ट 2026
- पटना मास्टर प्लान में मेरा गाँव है क्या? 575 गाँवों की लिस्ट
पटना मास्टर प्लान 2031 किसने बनाया, और पटना को इतना इंतज़ार क्यों करना पड़ा
मास्टर प्लान किसी शहर के 15–20 साल के विकास की योजना है। पटना मास्टर प्लान 2031 को नगर विकास एवं आवास विभाग, बिहार के टाउन एंड कंट्री प्लानिंग ऑर्गनाइज़ेशन (TCPO) ने तैयार किया। इसमें CEPT यूनिवर्सिटी, अहमदाबाद ने साथ दिया। यह बिहार शहरी आयोजना तथा विकास अधिनियम, 2012 (BUPD Act) के तहत बना है।
पटना को लंबे समय तक नया प्लान नहीं मिला। 1967 में एक मास्टर प्लान मंज़ूर हुआ था (नोटिफ़िकेशन 4860, 20 जून 1967)। 2001 तक का संशोधित प्लान बना, पर नोटिफ़ाई नहीं हुआ। 2021 का ड्राफ़्ट भी मंज़ूर नहीं हुआ। यानी कई दशकों तक शहर बिना नए मंज़ूर प्लान के फैला।
विकास पाँच-पाँच साल के तीन चरणों में सोचा गया था। चरण I (2016–21) में ज़ोन 1, 2, 3 और ज़ोन 4, 5 के हिस्से थे। चरण II (2021–26) और चरण III (2026–31) में बाकी ज़ोन हैं। लक्ष्य पूरे न हों तो अगले चरण में जाते हैं।
स्रोत (Sources)
- पटना मास्टर प्लान 2031 रिपोर्ट — TCPO, नगर विकास एवं आवास विभाग, बिहार (CEPT यूनिवर्सिटी के साथ)। पृष्ठ (रिपोर्ट पर छपे नंबर): इतिहास पृ. 7–9; PPA, प्रखंड और गाँव पृ. 22–23; आबादी पृ. 61–63; भूमि उपयोग पृ. 66; ज़ोन पृ. 68–72; सड़कें पृ. 78–87; जलनिकासी पृ. 102–104; घरों की ज़रूरत पृ. 130–131; ज़ोनल प्लान और चरण पृ. 150–151; ज़ोन में अनुमत/वर्जित उपयोग (DCR तालिका) पृ. 274–278 — pmaa.bihar.gov.in → Patna Master Plan
- अधिसूचना 337/338, नगर विकास एवं आवास विभाग — 13.08.2014 (पटना प्लानिंग एरिया)
- अधिसूचना 4655, नगर विकास एवं आवास विभाग — 24.04.2026 (इसमें उल्लेख है कि PMP 2031 अधिसूचना 831, दिनांक 28.10.2016 से अधिसूचित हुआ)
- अधिसूचना 8023 — 01.08.2026 (पाटलिपुत्र टाउनशिप ड्राफ़्ट डेवलपमेंट प्लान 2047)
- ज़ोनल डेवलपमेंट प्लान के प्रस्ताव की सूचनाएँ — pmaa.bihar.gov.in → Zonal Development Plan (14.10.2026 को देखा)
यह जानकारी सरकारी स्रोतों से 28 अक्टूबर 2026 को जाँची गई है। नियम बदलते रहते हैं, पैसा देने से पहले रजिस्ट्री या अंचल ऑफ़िस से पक्का कर लें।