Ghar Me Dukan Kholne Ka Niyam: पटना मास्टर प्लान क्या कहता है
सीधा जवाब
पटना के रिहायशी इलाक़े में रोज़ की ज़रूरत वाली दुकानें चल सकती हैं। पर घर का हिस्सा दुकान बनाने पर सड़क और प्लॉट की शर्तें हैं।
- घर में दुकान का हिस्सा: 40 फ़ुट या चौड़ी सड़क, और कम से कम लगभग 4 कट्ठा प्लॉट।
- बेली रोड, बोरिंग कैनाल रोड जैसी 17 सड़कें कमर्शियल स्ट्रिप हैं।
- दुकान वाला हिस्सा नक्शे में दिखाइए, होल्डिंग टैक्स कमर्शियल दर से लगेगा।
पर आपकी गली पर कौन-सा नियम लगेगा, नीचे की तालिका से तय होगा।
घर में दुकान: पहले देखिए आप किस नियम में आते हैं
पटना प्लानिंग एरिया में ज़मीन का इस्तेमाल पटना मास्टर प्लान 2031 से तय होता है। दुकान के लिए चार हालात हैं:
| आपकी स्थिति | मास्टर प्लान क्या कहता है |
|---|---|
| रिहायशी ज़ोन में रोज़ की ज़रूरत वाली दुकान या सेवा | "अनुमति वाले उपयोग" की सूची में है (नीचे पूरी सूची)। |
| एक ही मकान में घर और दुकान (मिक्स्ड यूज़) | 40 फ़ुट या चौड़ी सड़क, प्लॉट की न्यूनतम साइज़ और दुकान की अधिकतम सीमा। प्राधिकरण की मंज़ूरी। |
| प्लॉट कमर्शियल स्ट्रिप वाली सड़क पर | सड़क के दोनों तरफ़ 150 मीटर तक कमर्शियल ज़ोन के नियम। |
| रिटेल मार्केट, शॉपिंग सेंटर, रेस्टोरेंट, गाड़ी का गैराज | रिहायशी ज़ोन में सिर्फ़ प्राधिकरण की विशेष मंज़ूरी से। |
अपनी ज़मीन का ज़ोन कैसे जानें: पटना मास्टर प्लान 2031 आसान भाषा में।
पटना के रिहायशी इलाक़े में कौन-सी दुकानें और काम चल सकते हैं?
मास्टर प्लान की ज़ोन तालिका में रिहायशी ज़ोन (R1, R2) के "अनुमति वाले उपयोग" में ये भी हैं:
- रोज़ की ज़रूरत वाली दुकानें (convenience shopping)।
- घरों के लिए सेवाएँ: सैलून, पार्लर, बेकरी, मिठाई की दुकान, ड्राई क्लीनिंग, स्टेशनरी, सिलाई, इंटरनेट कियोस्क।
- पारंपरिक घरेलू काम (home occupation) और 10 तक कर्मचारियों वाला घरेलू उद्योग, बिना सर्विस या स्टोरेज यार्ड के।
- डॉक्टर का क्लिनिक, प्रोफ़ेशनल ऑफ़िस, बैंक।
रिटेल मार्केट, रिटेल शॉपिंग सेंटर, रेस्टोरेंट और गाड़ी रिपेयर गैराज अलग श्रेणी में हैं। ये प्राधिकरण "विशेष अपील" पर ही मंज़ूर करता है।
ध्यान दीजिए: यह सूची बताती है कि इलाक़े में कौन-से काम हो सकते हैं। मकान का हिस्सा दुकान में बदलना मिक्स्ड यूज़ है, और उसकी शर्तें नीचे हैं।
स्रोत: पटना मास्टर प्लान 2031, विकास नियंत्रण नियम, ज़ोन तालिका।
घर का हिस्सा दुकान बनाना है? मिक्स्ड यूज़ की शर्तें
मास्टर प्लान में मिक्स्ड यूज़ सिर्फ़ उन प्लॉट पर है, जो 40 फ़ुट या ज़्यादा चौड़ी सड़क पर हों। साथ में प्लॉट की साइज़ और दुकान की सीमा:
| सड़क की चौड़ाई | कम से कम प्लॉट | दुकान/कमर्शियल हिस्सा (कुल बिल्ट-अप का) |
|---|---|---|
| 12 मीटर (लगभग 40 फ़ुट) | 500 वर्ग मीटर (लगभग 4 कट्ठा) | 20% तक |
| 18 मीटर (लगभग 59 फ़ुट) | 1,000 वर्ग मीटर (लगभग 8 कट्ठा) | 30% तक |
| 30 मीटर या ज़्यादा (लगभग 98 फ़ुट) | 1,500 वर्ग मीटर (लगभग 12 कट्ठा) | 40% तक |
- मुख्य इस्तेमाल घर ही रहेगा। कुल फ़र्श का कम से कम 60% घर, दुकान 40% से ज़्यादा नहीं।
- FAR घर वाला ही। यानी दुकान के नाम पर ज़्यादा मंज़िलें नहीं मिलतीं।
- पार्किंग और खुली जगह कमर्शियल नियम से। दुकान है, तो पार्किंग बायलॉज के कमर्शियल नियमों से तय होगी।
- सेटबैक नक्शा दफ़्तर से पूछिए। रिपोर्ट में एक जगह घर वाला सेटबैक लिखा है, दूसरी जगह कमर्शियल।
- मंज़ूरी ज़रूरी। मिक्स्ड यूज़ प्राधिकरण की मंज़ूरी से ही होता है।
मतलब: 20 फ़ुट की गली पर 2–3 कट्ठा का मकान इस तालिका में नहीं आता। वहाँ दुकान का अलग हिस्सा बनाने से पहले नक्शा पास करने वाले दफ़्तर से लिखित में पूछिए। कट्ठा और वर्ग मीटर मिलाने के लिए: कट्ठा कन्वर्टर।
स्रोत: पटना मास्टर प्लान 2031 रिपोर्ट, मिक्स्ड यूज़ नियम (तालिका 56) और विकास नियंत्रण नियम।
पटना की कमर्शियल स्ट्रिप: इन 17 सड़कों पर दुकान के नियम अलग
ये वे सड़कें हैं, जो पुराने समय से बाज़ार रही हैं। मास्टर प्लान इन्हें कमर्शियल स्ट्रिप मानता है। यहाँ सड़क के दोनों तरफ़ ज़्यादा से ज़्यादा 150 मीटर तक कमर्शियल ज़ोन के नियम लगते हैं। सड़क कम से कम 18 मीटर चौड़ी होनी चाहिए।
| सड़क | प्रस्तावित चौड़ाई |
|---|---|
| हथियाकान रोड | 30.5 मीटर |
| दानापुर–दीघा रोड | 27.4 मीटर |
| खगौल रोड | 30.5 मीटर |
| बेली रोड | 60 मीटर |
| आशियाना–दीघा रोड | 27.4 मीटर |
| राजीव नगर रोड | 27.4 मीटर |
| PNM मॉल रोड | 18.3 मीटर |
| अल्पना मार्केट रोड | 18.3 मीटर |
| गोसाईं टोला रोड | 18.3 मीटर |
| मैनपुरा रोड | 30.5 मीटर |
| बोरिंग कैनाल रोड | 27.4 / 30.5 मीटर |
| SK नगर–किदवईपुरी | 18.3 मीटर |
| NH-98 (बाईपास) | 60 मीटर |
| पटना–खगौल रोड | 30.5 मीटर |
| पटना–गया रोड (बुद्ध मार्ग) | 30.5 मीटर |
| मीठापुर बस स्टैंड | 60 मीटर |
| छोटी पहाड़ी रोड | 60 मीटर |
- कमर्शियल हब: 80, 60, 45 और 30.5 मीटर चौड़ी नई सड़कों के चौराहों पर प्रस्तावित हैं। ये सड़कें कहाँ से जाएँगी: पटना की 80 और 60 मीटर सड़कें।
- सीमा मैप से तय होती है। आपका प्लॉट स्ट्रिप के अंदर है या नहीं, मास्टर प्लान के लैंड-यूज़ मैप पर देखिए।
तालिका की चौड़ाई प्रस्तावित है। सड़क अभी पतली है, तो चौड़ीकरण में आगे का हिस्सा जा सकता है। ख़रीदने से पहले यह भी पूछिए। सड़क-वार चौड़ाई: पटना सड़क चौड़ीकरण लिस्ट।
स्रोत: पटना मास्टर प्लान 2031 रिपोर्ट, अनुलग्नक 19 और कमर्शियल ज़ोन का नोट।
पुरानी दुकान, जो 2016 से पहले से चल रही है?
पटना मास्टर प्लान 2031 अक्टूबर 2016 में लागू हुआ। उससे पहले से क़ानूनी रूप से चल रहा इस्तेमाल चलता रहेगा। पर जो इस्तेमाल अब ज़ोन से मेल नहीं खाता, उसे बढ़ाया या फैलाया नहीं जा सकता। दोबारा बनाने पर नए नियम लगेंगे।
दुकान बनाने या खोलने से पहले: नक्शा, टैक्स, लाइसेंस
| काम | क्या जानना ज़रूरी है |
|---|---|
| नक्शा पास | दुकान वाला हिस्सा नक्शे में दिखाइए। ग़ैर-आवासीय हिस्से की परमिट फ़ीस आवासीय से दोगुनी है। पूरा तरीका: पटना नगर निगम में नक्शा पास। |
| होल्डिंग टैक्स | कमर्शियल हिस्से में कारपेट एरिया बिल्ट-अप का 80% गिना जाता है (घर में 70%)। ARV रेट भी इस्तेमाल से बदलता है। दुकान किराये पर दी, तो फ़ैक्टर 1.5। विस्तार: पटना होल्डिंग टैक्स। |
| ट्रेड लाइसेंस | नगर निगम के टैक्स पोर्टल पर "Trade Services" में नया लाइसेंस और रिन्यूअल का विकल्प है। 31 अक्टूबर 2026 को फ़ॉर्म खुल नहीं रहा था। अपने कारोबार के लिए क्या चाहिए, नगर निगम से पूछिए। |
| खेत की ज़मीन पर दुकान | ज़मीन का वर्गीकरण कमर्शियल करने के लिए रजिस्टर्ड Conversion Deed: MVR के अंतर का 7% + 2%। विस्तार: लैंड कन्वर्ज़न ख़त्म, नए नियम। |
आपको क्या करना चाहिए?
- पहले ज़ोन और सड़क की चौड़ाई पक्की कीजिए। दुकान का फ़ैसला इन्हीं दो बातों से निकलता है।
- दुकान के लिए मकान ख़रीद रहे हैं, तो प्लॉट साइज़ देखिए। 500 वर्ग मीटर (लगभग 4 कट्ठा) से छोटा प्लॉट मिक्स्ड यूज़ की तालिका में नहीं आता।
- दुकान वाला हिस्सा नक्शे में दिखवाइए। बिना मंज़ूरी बदला इस्तेमाल बेचते समय और लोन में दिक़्क़त दे सकता है।
- होल्डिंग टैक्स में इस्तेमाल सही भरिए। ग़लत जानकारी पर बाद में जुर्माना लग सकता है।
- दफ़्तर से जवाब लिखित में लीजिए। ज़बानी "चल जाएगा" पर पैसा मत लगाइए।
घर में दुकान पर सवाल-जवाब
- गाँव की आबादी वाली ज़मीन पर दुकान खोल सकते हैं?
पटना प्लानिंग एरिया में गाँव बसावट ज़ोन (Village Settlement) है। उसमें "गाँव के अंदर" अनुमति वाले उपयोग में रिटेल दुकान, रेस्टोरेंट, बैंक, निजी सेवाएँ और रिपेयर की दुकानें हैं। पारंपरिक घरेलू उद्योग भी। नक्शा पास का नियम यहाँ भी लगता है।
- घर के नीचे की दुकान किराये पर देने से होल्डिंग टैक्स बढ़ेगा?
हाँ। नगर निगम के तरीक़े में किराये वाले हिस्से का ऑक्यूपेंसी फ़ैक्टर 1.5 है, ख़ुद इस्तेमाल पर 1। कमर्शियल हिस्से का कारपेट एरिया और ARV रेट भी अलग गिना जाता है।
- कमर्शियल स्ट्रिप वाली सड़क पर प्लॉट हो, तो क्या पूरी बिल्डिंग दुकान बना सकते हैं?
वहाँ कमर्शियल ज़ोन के नियम लगते हैं, जिनमें दुकान, ऑफ़िस और शोरूम शामिल हैं। FAR, पार्किंग और सेटबैक बायलॉज से तय होंगे। नक्शा पास कराते समय प्लॉट को कमर्शियल इस्तेमाल के लिए दिखाइए।
- क्या 2026 के नए बायलॉज में ये नियम बदल रहे हैं?
बिहार भवन उपविधि 2026 अभी ड्राफ़्ट है। इसका अंतिम नोटिफ़िकेशन हमें 31 अक्टूबर 2026 तक नहीं मिला। नियम बदलें, तो यह लेख अपडेट होगा।
इस सीरीज़ के सभी लेख (15): पटना मास्टर प्लान 2031 और पाटलिपुत्र टाउनशिप
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स्रोत (Sources)
- पटना मास्टर प्लान 2031 रिपोर्ट (TCPO, नगर विकास एवं आवास विभाग, बिहार; नोटिफ़िकेशन 831, 28.10.2016) — पैरा 5.4.2, पेज 68 (कमर्शियल स्ट्रिप, कमर्शियल हब); पैरा 5.10–5.10.1 और तालिका 56, पेज 133–134 (मौजूदा बिल्ट-अप का अधिकतम 40%, 40 फ़ुट सड़क, 12/18/30 मीटर, 500/1,000/1,500 वर्ग मीटर, 20/30/40%, FAR और सेटबैक मुख्य उपयोग से; पार्किंग, खुली जगह और सेटबैक कमर्शियल नियम से (दोनों बातें पेज 134 पर)); अनुलग्नक 19, पेज 255 (17 कमर्शियल स्ट्रिप); विकास नियंत्रण नियम 27–28 और तालिका 4, पेज 260–264, 266–267, 278–279 (रिहायशी ज़ोन के उपयोग, गाँव बसावट ज़ोन, कमर्शियल स्ट्रिप 150 मीटर / 18 मीटर, मिक्स्ड यूज़ 60:40, पुराना क़ानूनी उपयोग) — PDF (PMAA)
- पटना नगर निगम, Assessment of Property tax (कारपेट एरिया: आवासीय 70%, कमर्शियल 80%; ऑक्यूपेंसी फ़ैक्टर: ख़ुद 1, किरायेदार 1.5) — pmc.bihar.gov.in; टैक्स पोर्टल, Trade Services — pmcptax.bihar.gov.in
- ग़ैर-आवासीय परमिट फ़ीस दोगुनी: बिहार भवन उपविधि 2014, उपविधि 7, तालिका 3 — विवरण नक्शा पास लेख के स्रोतों में। Conversion Deed का 7% + 2%: लैंड कन्वर्ज़न लेख के स्रोत।
- 1 कट्ठा = 126.51 वर्ग मीटर (Automap फ़ीस पेज)। सभी पन्ने 31.10.2026 को देखे गए।
यह जानकारी सरकारी स्रोतों से 31 अक्टूबर 2026 को जाँची गई है। नियम बदलते रहते हैं, पैसा देने से पहले रजिस्ट्री या अंचल ऑफ़िस से पक्का कर लें।