Zameen Bechne Se Pehle Kagaz Thik Kare: पटना विक्रेता चेकलिस्ट

पटना की छह आम कमियाँ, और हर एक का इलाज

पटना में ज़्यादातर सौदे दाम पर नहीं, कागज़ पर टूटते हैं। बयाना देने के बाद ख़रीदार को कमी दिखे, तो वह सौदा छोड़ता है या भारी छूट माँगता है।

जमाबंदी ऑनलाइन नहीं या ग़लत है: परिमार्जन प्लस

बिहार के जमाबंदी रजिस्टर 2017-18 में हाथ से लिखे रजिस्टरों से टाइप करके ऑनलाइन किए गए। इसलिए नाम, खाता-खेसरा, रकबे और लगान में गलतियाँ आम हैं, और कुछ चालू जमाबंदियाँ चढ़ी ही नहीं। दोनों का रास्ता है परिमार्जन प्लस पोर्टल:

• एंट्री में गलती (नाम, पिता का नाम, पता, खाता, खेसरा, रकबा, चौहद्दी या लगान): सबूत के साथ आवेदन करें; अंचल अधिकारी जाँच के बाद सुधार करते हैं।
• चालू जमाबंदी ऑनलाइन नहीं है: उसे ऑनलाइन कराने का आवेदन करें।
• जमाबंदी ग़लत मौज़े में चढ़ गई है, तो विभाग के अनुसार अंचल अधिकारी को ऑफ़लाइन आवेदन दें।

सबूत के तौर पर केवाला, खतियान की कॉपी और पुरानी लगान रसीदें तैयार रखें। जमाबंदी कैसे देखें: जमाबंदी, खतियान और LPC ऑनलाइन। अपने अंचल का नंबर: पटना अंचल अधिकारी सूची।

जमाबंदी गुज़र चुके माता-पिता के नाम: पहले उत्तराधिकार दाखिल-खारिज

पटना के परिवारों में यह सबसे आम स्थिति है। ज़मीन बच्चों को मिल गई, पर रिकॉर्ड में अब भी पिता, माता या दादा का नाम है। बेचने से पहले:

1. जमाबंदीदार का मृत्यु प्रमाण पत्र लें।
2. हर जीवित वारिस की वंशावली बनवाएँ: बेटे, बेटियाँ (शादीशुदा भी), विधवा, और गुज़र चुके किसी वारिस के बच्चे। कैसे बनती है: वंशावली गाइड।
3. बिहार भूमि पर उत्तराधिकार दाखिल-खारिज का आवेदन करें। यह मुफ़्त है।

राजस्व विभाग के विशेष सर्वेक्षण FAQ में लिखा है कि बेटा, बेटी और माँ प्रथम श्रेणी के वारिस के तौर पर बराबर हिस्सा पाते हैं। वंशावली में बेटी का नाम छोड़ने से ही बाद में सबसे ज़्यादा आपत्ति आती है, और सौदा अटकता है।

संयुक्त ज़मीन: किस-किस के दस्तख़त ज़रूरी हैं?

कई वारिसों की ज़मीन में आप सिर्फ़ अपना हिस्सा बेच सकते हैं। जो ख़रीदार पूरे प्लॉट का पैसा दे रहा है, उसे हर हिस्सेदार की सहमति चाहिए। तीन साफ़ रास्ते हैं:

पूरी प्रक्रिया: पटना में पुश्तैनी ज़मीन का बँटवारा।

ज़मीन खुद ख़रीदी थी? क्या आपका अपना दाखिल-खारिज हुआ?

पटना में बहुत से बेचने वालों ने 10-15 साल पहले प्लॉट ख़रीदा, पर अपना दाखिल-खारिज कभी पूरा नहीं कराया। तब जमाबंदी अब भी पुराने मालिक के नाम रहती है, और आपका ख़रीदार आपसे दाखिल-खारिज नहीं करा सकता। अपने रजिस्टर्ड केवाले से अभी आवेदन करें। यह मुफ़्त है। ख़रीद को 90 दिन से ज़्यादा हो गए हों तो FAQ के अनुसार विलंब माफ़ी की अर्ज़ी साथ लगाएँ। प्रक्रिया: पटना में दाखिल-खारिज ऑनलाइन।

लगान, बंधक और नापी: आख़िरी तीन जाँच

• लगान: भू-लगान पोर्टल पर बकाया ऑनलाइन भरें। ख़रीदार का बैंक अक्सर LPC माँगता है, और लगान अप-टू-डेट हुए बिना ऑनलाइन LPC का आवेदन नहीं होता।
• बंधक: ज़मीन पर लोन लिया था तो चुकाकर कागज़ वापस लें। ख़रीदार e-Nibandhan पर EC और बिहार भूमि पर बंधक खोज ज़रूर करेगा; पहले खुद कर लें। देखें EC और लोन की जाँच। लोन अभी चल रहा है? लोन वाली प्रॉपर्टी कैसे बेचें।
• नापी और मेड़: अमीन से प्लॉट को भू-नक्शे और अपने केवाले से मिलाकर नपवाएँ, पड़ोसी से मेड़ का झगड़ा हो तो अभी सुलझाएँ। कट्ठे के रकबे को जमाबंदी के डिसमिल से मिलाएँ (कट्ठा कन्वर्टर)।

कितना समय लगता है? एक असली योजना

इसलिए पैसे की ज़रूरत से 2-3 महीने पहले शुरू करें।

आपको क्या करना चाहिए? (हमारी सलाह)

• आज ही अपनी जमाबंदी ऑनलाइन खोलें और नाम, खाता, खेसरा, रकबा अपने केवाले से एक-एक करके मिलाएँ।
• कुछ छूटा या ग़लत है: परिमार्जन प्लस अभी, ख़रीदार मिलने के बाद नहीं।
• विरासत की ज़मीन: पूरी वंशावली (बेटियों समेत) के साथ उत्तराधिकार दाखिल-खारिज।
• संयुक्त ज़मीन: बँटवारा या रजिस्टर्ड रिलीज़ डीड, या सब वारिस साथ बेचें। बिना रजिस्ट्री वाला सहमति पत्र नहीं।
• बयाना तभी लें जब कागज़ साफ़ हों, ताकि ख़रीदार को मोलभाव या पीछे हटने की वजह न मिले।

बेचने से पहले कागज़ ठीक करना: अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

1. क्या भाई-बहनों का नोटरी वाला सहमति पत्र काफ़ी है?

   हमारी राय में नहीं। बाकी वारिसों का बिना रजिस्ट्री वाला "सहमति पत्र" या नोटरी वाला हलफ़नामा कमज़ोर है। कोई बाद में मुकर जाए, तो वह टिक नहीं भी सकता। बँटवारा और अलग जमाबंदी, फिर बिक्री, थोड़ा ज़्यादा समय लेता है, पर ज़मीन सबसे आसानी से बिकती है।

2. पटना शहर की ज़मीन के लिए वंशावली कौन देता है?

   गाँव में सरपंच वंशावली देते हैं। पटना शहर की ज़मीन के लिए अपने अंचल कार्यालय से पूछें।

3. कोई मेरी ज़मीन पर सुधार का आवेदन डाले, तो पता कैसे चलेगा?

   अपने खेसरों पर बिहार भूमि का SMS अलर्ट चालू करें। परिमार्जन आवेदन शुरू होने और पूरा होने की सूचना भी उसी से आती है।

4. बयाना कब लेना सुरक्षित है?

   तभी, जब आपके नाम की जमाबंदी ऑनलाइन हो जाए। फिर जमाबंदी नंबर इकरारनामे में लिखें, ताकि ख़रीदार के पास मोलभाव या पीछे हटने की वजह न रहे।

22 अक्टूबर 2026 को लिखा गया। आधार: राजस्व एवं भूमि सुधार विभाग के दाखिल-खारिज, जमाबंदी और विशेष सर्वेक्षण FAQ, और निबंधन विभाग की स्टांप ड्यूटी तालिका। नियम, पोर्टल और समय-सीमा बदल सकते हैं; अपने अंचल और रजिस्ट्री ऑफ़िस से पुष्टि करें।