Loan Wali Property Kaise Beche: पटना में बैंक का लोन बाकी हो तो

लोन चालू हो तो प्रॉपर्टी बेचने के छह कदम

1. लोन एग्रीमेंट और सैंक्शन लेटर निकालिए। बिक्री, बकाया चुकाने और कागज़ लौटाने पर उसमें जो शर्तें हैं, वे पहले पढ़ लीजिए।
2. बैंक से फ़ोरक्लोज़र लेटर माँगिए। उसमें आज तक का बकाया लिखा होता है: मूलधन, ब्याज और शुल्क। पूछ लीजिए कि यह रक़म किस तारीख़ तक सही है।
3. ख़रीदार को लोन की बात पहले दिन बताइए। बयाना-पत्र में लिखिए कि बकाया कैसे चुकेगा। देखिए बयाना लेते समय सावधानी।
4. नीचे के तीन तरीक़ों में से एक चुनकर बकाया चुकाइए, और रसीद लीजिए।
5. बैंक से लोन बंद होने की चिट्ठी और मूल कागज़ लीजिए। फिर देखिए कि बैंक ने चार्ज हटा दिया या नहीं।
6. रजिस्ट्री पर मूल कागज़ ख़रीदार को दिखाइए। उसका वकील या बैंक यही माँगेगा। देखिए रजिस्ट्री की पूरी प्रक्रिया।

बकाया चुकाने के तीन तरीक़े

कौन-सा तरीक़ा चलेगा, यह दोनों बैंकों की प्रक्रिया पर है। ये तीनों आम चलन हैं, किसी नियम में तय तरीक़े नहीं। अपने बैंक से पूछकर चलिए।

एक बात पक्की रखिए: ख़रीदार से पूरी रक़म अपने खाते में लेकर "बाद में चुका दूँगा" मत कीजिए। बकाया बैंक तक पहुँचे, तभी कागज़ छूटते हैं।

लोन चुकाने के बाद बैंक की ज़िम्मेदारी: RBI का नियम

• 30 दिन। लोन पूरा चुकने या सेटलमेंट के बाद बैंक को 30 दिन में मूल कागज़ लौटाने हैं। किसी भी रजिस्ट्री में दर्ज चार्ज भी इसी समय में हटाना है।
• कहाँ से लें। जिस शाखा में आपका लोन चला, वहाँ से। या जिस दफ़्तर में कागज़ रखे हैं, वहाँ से। चुनाव आपका है।
• देरी बैंक की ग़लती से हो, तो बैंक को हर दिन के ₹5,000 आपको देने हैं।
• कागज़ खो गए, तो बैंक डुप्लीकेट या प्रमाणित प्रतियाँ दिलाने में मदद करेगा। उसे 30 दिन और मिलते हैं। यानी कुल 60 दिन बाद ₹5,000 रोज़ शुरू होते हैं।
• उधारकर्ता गुज़र जाए, तो वारिसों को कागज़ लौटाने की प्रक्रिया बैंक की वेबसाइट पर दिखनी चाहिए।
• किस पर लागू। पर्सनल लोन पर, जिसकी RBI की परिभाषा में घर से जुड़े लोन भी आते हैं। लोन चुकने की तारीख़ 1 दिसंबर 2023 या उसके बाद की हो। यह समय-सीमा सैंक्शन लेटर में भी लिखी होनी चाहिए।

यह बैंकों के लिए RBI का नियम है। मुआवज़े के अलावा आपके बाक़ी क़ानूनी हक़ भी बने रहते हैं। हाउसिंग फ़ाइनेंस कंपनी या NBFC का लोन हो, तो उसकी वेबसाइट पर कागज़ लौटाने की प्रक्रिया देखिए।

स्रोत: RBI (वाणिज्यिक बैंक – ज़िम्मेदार कारोबारी आचरण) निर्देश 2025, पैरा 354–360।

ख़रीदार को लोन कैसे पता चलेगा, और क़ानून क्या कहता है

समझदार ख़रीदार चार जगह देखता है:

• रजिस्ट्री का बोझ-प्रमाणपत्र EC (e-Nibandhan पर)।
• बिहार भूमि पर बंधक की खोज।
• CERSAI, जहाँ बैंक अपना चार्ज दर्ज कराते हैं। मूल कागज़ जमा करके लिया लोन भी यहीं दर्ज होता है।
• कोर्ट केस की खोज।

चारों जाँचों का तरीक़ा EC और लोन की जाँच में है। लोन छिपाने का फ़ायदा नहीं: ये खोजें ख़रीदार आसानी से कर लेता है।

क़ानून भी यही उम्मीद रखता है। ट्रांसफ़र ऑफ़ प्रॉपर्टी एक्ट, 1882 की धारा 55(1)(g) में बेचने वाले को बिक्री की तारीख़ तक का लगान और सरकारी शुल्क चुकाना है। बोझों का ब्याज भी। जब तक प्रॉपर्टी "बोझ के साथ" बेचने की बात साफ़ तय न हो, बोझ भी चुकाना है। धारा 55(1)(a) में जो कमी ख़रीदार को नहीं दिखती और आपको पता है, वह बतानी है।

इसलिए बयाना-पत्र और बिक्री-पत्र दोनों में लोन की बात और चुकाने का तरीक़ा साफ़ लिखवाइए।

स्रोत: ट्रांसफ़र ऑफ़ प्रॉपर्टी एक्ट, 1882, धारा 55।

आपको क्या करना चाहिए?

• पहले अपना लोन एग्रीमेंट पढ़िए, फिर बैंक से फ़ोरक्लोज़र लेटर लीजिए।
• ख़रीदार को लोन पहले बताइए। बयाना-पत्र में बकाया चुकाने का तरीक़ा लिखिए।
• पैसा सीधे बैंक को जाए, और जमा की रसीद आपके पास रहे।
• चिट्ठी के साथ चार्ज हटने की पुष्टि भी लीजिए। CERSAI पर ख़ुद खोजकर देखिए।
• रजिस्ट्री से पहले EC और बंधक-खोज ख़ुद चलाइए। जो ख़रीदार को दिखेगा, वह आपको पहले दिखे।
• कागज़ 30 दिन में न मिलें, तो बैंक को लिखित शिकायत दीजिए। पहले फ़ोन पर नहीं, लिखकर।

लोन वाली प्रॉपर्टी बेचने पर सवाल-जवाब

1. फ़ोरक्लोज़र लेटर और NOC में क्या फ़र्क़ है?

   फ़ोरक्लोज़र लेटर पहले आता है और बताता है कि लोन बंद करने के लिए कितना देना है। NOC या क्लोज़र लेटर पैसा चुकने के बाद आता है और बताता है कि अब कुछ बकाया नहीं। रजिस्ट्री से पहले दोनों की ज़रूरत पड़ती है।

2. लोन जल्दी बंद करने पर फ़ीस लगेगी?

   फ़्लोटिंग (बदलती दर) वाले लोन पर बैंक प्री-पेमेंट चार्ज नहीं ले सकता। लोन व्यक्ति को घर या निजी काम के लिए दिया हो, बिज़नेस के लिए नहीं। यह 1 जनवरी 2026 या उसके बाद मंज़ूर या रिन्यू हुए लोन पर लागू है। उससे पहले मंज़ूर हुए ऐसे फ़्लोटिंग टर्म लोन पर भी यही नियम है। फ़िक्स्ड-रेट लोन पर अपना एग्रीमेंट देखिए।

3. बैंक 30 दिन में कागज़ न लौटाए तो कहाँ शिकायत करें?

   पहले बैंक में लिखित शिकायत दीजिए, और उसकी रसीद रखिए। फिर RBI लोकपाल के पास जा सकते हैं। यह बैंक को शिकायत मिलने के 30 दिन बाद हो सकता है, या जवाब से संतुष्ट न हों तब। पोर्टल cms.rbi.org.in है और कोई फ़ीस नहीं। टोल-फ़्री नंबर 14448 है।

4. क्या बिज़नेस लोन पर भी यह 30 दिन का नियम लगता है?

   RBI का यह नियम पर्सनल लोन के लिए है। बिज़नेस या दूसरे लोन में कागज़ लौटाने की समय-सीमा आपके लोन एग्रीमेंट में देखिए, और बैंक से लिखित में पूछिए।