Bayana Lete Samay Savdhani: पटना में ज़मीन बेचने वाले की गाइड
सीधा जवाब
बयाना सिर्फ़ बैंक से, ख़रीदार के अपने खाते से लीजिए।
- ₹20,000 या ज़्यादा नकद एडवांस मना है। लेने वाले पर उतनी ही रकम का जुर्माना लग सकता है।
- हर हिस्सेदार के साथ लिखित इकरारनामा कीजिए: दाम, तारीख़ें, रजिस्ट्री की आख़िरी तारीख़, और कोई पीछे हटे तो बयाने का क्या होगा।
- इसकी रजिस्ट्री 2% + ₹1,000 है। इस पर कब्ज़ा दे रहे हैं तो रजिस्ट्री ज़रूरी है।
लेकिन पूरा दाम खाते में आने तक कब्ज़ा और असली कागज़ अपने पास रखिए।
📑 8 हिस्सों में सीधे जाएँ
बयाना कभी नकद न लें: ₹20,000 का नियम
आयकर अधिनियम 2025 के अनुसार ज़मीन के सौदे में ₹20,000 या ज़्यादा अकाउंट-पेयी चेक, ड्राफ़्ट या बैंक ट्रांसफ़र के अलावा नहीं लिया जा सकता। यह एडवांस पर भी लागू है, चाहे सौदा हो या न हो। उसी व्यक्ति से पहले की बकाया रकम भी ₹20,000 में जुड़ती है।
- जुर्माना: ली गई रकम के बराबर। ₹2 लाख नकद बयाने पर ₹2 लाख जुर्माना।
- किस पर: पैसा लेने वाले पर, यानी बेचने वाले पर।
पैसा ख़रीदार के अपने खाते से (किसी दोस्त या ब्रोकर के खाते से नहीं) अपने खाते में लें। UTR या चेक नंबर इकरारनामे में लिखें।
बेचने वाले को कितना बयाना लेना चाहिए?
कानून में कोई तय रकम नहीं है। सलाहकार के तौर पर हमारी राय: इतना कि ख़रीदार की गंभीरता दिखे, और साथ में रजिस्ट्री की छोटी, तय तारीख़ हो। बिना तारीख़ का बड़ा एडवांस बस आपकी ज़मीन रोके रखता है, जबकि ख़रीदार पैसे का इंतज़ाम करता रहता है। छोटा बयाना और 30-60 दिन में रजिस्ट्री की तारीख़ बेहतर है, साथ में तारीख़ निकलने की साफ़ शर्त।
बयाने के इकरारनामे में क्या-क्या लिखें?
| शर्त | बेचने वाले के लिए क्यों ज़रूरी |
|---|---|
| सभी बेचने वालों के नाम और दस्तख़त, हर हिस्सेदार समेत | संयुक्त ज़मीन पर एक भाई के दस्तख़त से सौदा नहीं, झगड़ा बनता है |
| ज़मीन: मौज़ा, थाना नं., खाता, खेसरा, कट्ठा-धुर और डिसमिल में रकबा, चौहद्दी, जमाबंदी नंबर | केवाले में ठीक यही जाएगा; बाद में "कौन सा प्लॉट" वाली बहस नहीं |
| कुल दाम, मिला बयाना (UTR के साथ), बाकी रकम और उसकी तारीख़ | क्या मिला और क्या बाकी है, इसका सबूत |
| रजिस्ट्री की आख़िरी तारीख़ | ख़रीदार तब तक पैसा न दे तो आप आज़ाद |
| स्टांप ड्यूटी, रजिस्ट्री फ़ीस और केवाले का खर्च कौन देगा | रजिस्ट्री के दिन झगड़ा नहीं (पटना में आम तौर पर ख़रीदार) |
| ख़रीदार चूके तो बयाने का कितना हिस्सा रखा जाएगा | उचित रकम लिखें; गोलमोल शब्दों को लागू कराना मुश्किल होता है |
| बेचने वाला चूके (जैसे बताई न गई कागज़ी कमी) तो वापसी | इंसाफ़ भी, और ख़रीदार भी आसानी से दस्तख़त करता है |
| कब्ज़ा सिर्फ़ पूरे भुगतान / रजिस्ट्री पर | सिर्फ़ बयाने पर कभी कब्ज़ा न दें |
| ₹50 लाख या ज़्यादा का सौदा हो तो 1% TDS; दोनों का PAN | ताकि आपका TDS क्रेडिट न छूटे |
| आपको जो पता है वह खुलकर लिखें: अधूरा दाखिल-खारिज, हिस्सेदार का मामला, रास्ते की बात | पता हो ऐसी बड़ी कमी बताना बेचने वाले का कर्तव्य है; लिख देने से बाद में आप सुरक्षित रहते हैं |
क्या बिहार में इकरारनामे की रजिस्ट्री करानी चाहिए?
- खर्च: निबंधन विभाग की तालिका में अचल संपत्ति की बिक्री के इकरारनामे पर 2% स्टांप ड्यूटी और ₹1,000 रजिस्ट्री फ़ीस है। रजिस्ट्री ऑफ़िस से पूछें कि केवाले की रजिस्ट्री के समय यह ड्यूटी कैसे गिनी जाएगी।
- कब ज़रूरी है: अगर ख़रीदार इकरारनामे पर कब्ज़ा लेता या रखता है, तो उसकी रजिस्ट्री ज़रूरी है। नहीं तो ख़रीदार को "आंशिक पालन" वाली सुरक्षा नहीं मिलती।
- बिना रजिस्ट्री वाला इकरारनामा भी सबूत है, विशिष्ट पालन (specific performance) के मुक़दमे में। पर रजिस्टर्ड इकरारनामा कहीं ज़्यादा मज़बूत है और Encumbrance Certificate में भी दिखता है।
बिना कब्ज़े वाले छोटे, जल्दी पूरे होने वाले सौदे में बहुत से बेचने वाले लिखित, स्टांप वाला, दस्तख़त किया इकरारनामा करते हैं। फिर कुछ हफ़्तों में सीधे केवाला करा लेते हैं। बड़े सौदे, रजिस्ट्री में लंबे अंतर या कब्ज़े वाली स्थिति में रजिस्ट्री कराएँ।
ख़रीदार पीछे हट जाए: क्या बयाना रख सकते हैं?
यह आपके इकरारनामे पर निर्भर है। मान लीजिए उसमें साफ़ लिखा है कि ख़रीदार तारीख़ तक पैसा न दे तो बयाने की रकम रखी जाएगी। तब उचित रकम के लिए बेचने वाला आम तौर पर मज़बूत स्थिति में है। बिना ज़ब्ती की शर्त के, गोलमोल लिखा बड़ा "एडवांस" लौटाना भी पड़ सकता है। शर्त शुरू में ही साफ़ लिखें; झगड़ा हो तो फ़ैसला करने से पहले कानूनी सलाह लें।
अपने टैक्स के लिए आज का MVR पक्का करें
बिहार में MVR अब हर वित्त वर्ष 5% बढ़ता है। दाम इकरारनामे में तय हो और उस तारीख़ तक कुछ पैसा बैंक से मिल गया हो, तो एक राहत है। आपके कैपिटल गेन के लिए रजिस्ट्री की तारीख़ की जगह इकरारनामे की तारीख़ का स्टांप ड्यूटी मूल्य माना जा सकता है। नकद बयाने पर यह फ़ायदा नहीं मिलता। दाम पर और जानकारी: MVR से सही दाम।
बयाने के समय ख़रीदार की ओर से ख़तरे के संकेत
- किसी और के खाते से, या "टैक्स बचाने" के लिए नकद देना चाहता है।
- बयाने पर ही कब्ज़ा, चाबी या निर्माण की इजाज़त माँगता है।
- बयाने के समय आपके असली केवाले माँगता है। फ़ोटोकॉपी दें; असली कागज़ पूरा पैसा मिलने के बाद ख़रीदार को जाते हैं।
- केवाले की जगह "पावर ऑफ़ अटॉर्नी से बिक्री" का सुझाव देता है (नीचे सवाल-जवाब देखें)।
- ख़ाली कागज़ों पर या बिना पढ़े ड्राफ़्ट पर दस्तख़त करवाना चाहता है।
आपको क्या करना चाहिए? (हमारी सलाह)
- पहले कागज़, फिर बयाना। किसी का पैसा लेने से पहले जमाबंदी ठीक करें: ज़मीन के कागज़ ठीक करें।
- सिर्फ़ बैंक से, ख़रीदार के अपने खाते से, UTR इकरारनामे में।
- हर हिस्सेदार के दस्तख़त वाला लिखित इकरारनामा, रजिस्ट्री की तारीख़ और ज़ब्ती/वापसी की साफ़ शर्त के साथ।
- रजिस्ट्री कराएँ अगर सौदा बड़ा है, समय लंबा है, या कब्ज़े की बात है।
- पूरा दाम खाते में आने तक न कब्ज़ा, न असली कागज़। बिक्री की पूरी प्रक्रिया: पटना में ज़मीन कैसे बेचें।
ज़मीन बेचते समय बयाना: अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
बयाना लौटाना पड़े, तो क्या नकद लौटा सकते हैं?
₹20,000 या ज़्यादा नहीं। इतनी वापसी भी अकाउंट-पेयी चेक, ड्राफ़्ट या बैंक ट्रांसफ़र से ही होगी।
ज़ब्त किया बयाना क्या टैक्स में आता है?
हाँ। सौदा न होने पर बातचीत के दौरान मिला एडवांस ज़ब्त हो, तो वह उस साल "अन्य स्रोतों से आय" में टैक्स होता है। इसे अपने रिटर्न में दिखाएँ। फिर आख़िर में बेचते समय यह आपकी लागत से नहीं घटता।
ख़रीदार "पावर ऑफ़ अटॉर्नी से बिक्री" कह रहा है। क्या यह सुरक्षित है?
नहीं। सुप्रीम कोर्ट (सूरज लैंप एंड इंडस्ट्रीज़ बनाम हरियाणा राज्य, 2011) का फ़ैसला साफ़ है। GPA, इकरारनामा और वसीयत से की गई "बिक्री" से मालिकाना हक़ नहीं बदलता। कागज़ पर आप ही मालिक रहते हैं, और ज़िम्मेदारी भी आपकी रहती है।
बयाना लेने के बाद कब्ज़ा क्यों न दें?
इकरारनामे पर कब्ज़ा देने से, इकरारनामा रजिस्टर्ड होने पर, ख़रीदार को "आंशिक पालन" की सुरक्षा मिल जाती है। फिर ख़रीदार पैसा न दे, तो ज़मीन वापस लेना धीमा और मुश्किल होता है। कब्ज़ा रजिस्ट्री के दिन, पूरा दाम मिलने के बाद दें।
22 अक्टूबर 2026 को लिखा गया। आधार: आयकर अधिनियम 2025, रजिस्ट्रेशन अधिनियम 1908, संपत्ति अंतरण अधिनियम 1882 और निबंधन विभाग की स्टांप ड्यूटी तालिका। बयाना रखा जा सकता है या नहीं, यह तथ्यों और इकरारनामे पर निर्भर है; झगड़े में कानूनी सलाह लें।
इस सीरीज़ के सभी लेख (7): पटना में ज़मीन-मकान बेचने की गाइड
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स्रोत (Sources)
- आयकर अधिनियम, 2025, भारत का राजपत्र (असाधारण) भाग II खंड 1, 21 अगस्त 2025: धारा 185 (₹20,000 या ज़्यादा की specified sum सिर्फ़ अकाउंट-पेयी चेक/ड्राफ़्ट/बैंक से), धारा 188 (specified advance की वापसी), धारा 189(c)-(d) ("specified sum", "specified advance", अंतरण हो या न हो), धारा 450 (रकम के बराबर जुर्माना), धारा 78(1)(a) (इकरारनामे की तारीख़ का स्टांप ड्यूटी मूल्य), धारा 81 और 92(2)(h) (ज़ब्त एडवांस), धारा 393(1) तालिका क्रम 3(i) (1% TDS) — PDF
- "Table of Stamp Duty & Registration Fee", मद्य निषेध, उत्पाद एवं निबंधन विभाग, बिहार: पृष्ठ 1, क्रम 5(b), अन्य अचल संपत्ति की बिक्री से जुड़ा इकरारनामा: 2%, रजिस्ट्री फ़ीस ₹1,000 — PDF
- रजिस्ट्रेशन अधिनियम, 1908: धारा 17(1A) (आंशिक पालन वाले इकरारनामे), धारा 49 का परंतुक
- संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882: धारा 53A (आंशिक पालन), धारा 55(1)(a) और 55(3)
- सुप्रीम कोर्ट, सूरज लैंप एंड इंडस्ट्रीज़ प्रा. लि. बनाम हरियाणा राज्य, 2011 (GPA/इकरारनामा/वसीयत से बिक्री में मालिकाना हक़ नहीं बदलता)
- सभी स्रोत 22.10.2026 को जाँचे गए।
यह जानकारी सरकारी स्रोतों से 29 अक्टूबर 2026 को जाँची गई है। नियम बदलते रहते हैं, पैसा देने से पहले रजिस्ट्री या अंचल ऑफ़िस से पक्का कर लें।