Zameen Bechne Par Tax Kitna Lagta Hai: पटना कैपिटल गेन 2026
सीधा जवाब
24 महीने से ज़्यादा रखी ज़मीन बेचने पर मुनाफ़े पर 12.5% टैक्स।
- भारत में रहने वाले व्यक्ति/HUF, ख़रीद 23 जुलाई 2024 से पहले? इंडेक्सेशन के साथ 20%, अगर वह कम पड़े।
- नगर निकाय और उसके दायरे (पटना नगर निगम: 8 किमी) से बाहर की खेती की ज़मीन पर यह टैक्स नहीं।
- मकान, NHAI/REC बॉन्ड या नई खेती की ज़मीन ख़रीदकर टैक्स बचाइए।
पर केवाले का दाम MVR से 10% से ज़्यादा कम हो, तो गेन MVR पर गिनेंगे।
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टैक्स कितना? 12.5%, या इंडेक्सेशन के साथ 20% अगर वह कम हो
- 24 महीने या कम रखी: शॉर्ट-टर्म। मुनाफ़ा आपकी आय में जुड़कर स्लैब दर से टैक्स।
- 24 महीने से ज़्यादा: लॉन्ग-टर्म, बिना इंडेक्सेशन 12.5%।
- 23 जुलाई 2024 से पहले ख़रीदी (भारत में रहने वाले व्यक्ति या HUF, ज़मीन या मकान): 12.5% और इंडेक्स किए गेन पर 20%, दोनों में जो कम हो, वही टैक्स देना होता है।
- विरासत या दान में मिली: पिछले मालिक का समय भी गिना जाता है। पिता ने 1995 में ख़रीदी, आपको 2025 में मिली, तो 2026 में बेचना लॉन्ग-टर्म है।
इंडेक्सेशन आपकी लागत को कॉस्ट इन्फ़्लेशन इंडेक्स (CII) से बढ़ाता है; टैक्स-वर्ष 2026-27 का CII 384 है। सेस और ज़्यादा आय पर सरचार्ज उस साल के वित्त अधिनियम से ऊपर से जुड़ते हैं।
स्रोत: आयकर अधिनियम, 2025 और CBDT के नोटिफ़िकेशन (पूरी सूची सबसे नीचे)। इस अधिनियम ने 1 अप्रैल 2026 से 1961 वाले की जगह ली।
क्या आपकी खेती की ज़मीन पर टैक्स है? पटना का नियम
खेती की ज़मीन कैपिटल एसेट नहीं है, जब तक वह 10,000+ आबादी वाली नगरपालिका, नगर पंचायत या छावनी के अंदर, या उसकी सीमा से इतनी हवाई दूरी के अंदर न हो:
| नगर निकाय / छावनी की आबादी | इतनी दूरी तक खेती की ज़मीन कैपिटल एसेट |
|---|---|
| 10,000 से ज़्यादा और 1,00,000 तक | 2 किमी |
| 1,00,000 से ज़्यादा और 10,00,000 तक | 6 किमी |
| 10,00,000 से ज़्यादा | 8 किमी |
आबादी यानी टैक्स-वर्ष से पहले छपी आख़िरी जनगणना, आज 2011 की। पटना नगर निगम की आबादी 2011 में लगभग 17 लाख थी (उसकी अपनी वेबसाइट)। इसलिए पटना नगर निगम की सीमा से 8 किमी हवाई दूरी तक की खेती की ज़मीन पर टैक्स है। उसके बाहर नज़दीकी दूसरा शहर भी देखिए: दानापुर, फुलवारी शरीफ़, खगौल, मसौढ़ी, बाढ़, बिहटा आदि। हर एक का अपना दायरा है। नक्शे पर अधिसूचित सीमा से दूरी नापिए और प्रिंट रखिए।
दो सावधानियाँ। ज़मीन सच में खेती की हो; खेत काटकर बेचा गया रिहायशी प्लॉट अलग सवाल है। और टैक्स न लगे तब भी बिक्री रिटर्न में सही दिखानी होती है।
कैपिटल गेन कैसे निकालते हैं
कैपिटल गेन = बिक्री मूल्य − बिक्री का खर्च − ख़रीद की लागत − सुधार की लागत
| मद | क्या गिना जाता है |
|---|---|
| बिक्री मूल्य | केवाले का दाम। पर अगर स्टांप ड्यूटी मूल्य (MVR) दाम के 110% से ज़्यादा है, तो MVR ही बिक्री मूल्य माना जाता है। एग्रीमेंट की तारीख़ तक कुछ पैसा बैंक से मिला हो, तो उस तारीख़ का मूल्य लिया जा सकता है। |
| बिक्री का खर्च | सिर्फ़ बिक्री के लिए हुआ खर्च, जैसे ब्रोकरेज या वकील की फ़ीस, रसीद के साथ |
| ख़रीद की लागत | आपने जो दिया, ख़रीदते समय की स्टांप ड्यूटी और फ़ीस समेत। विरासत/दान: पिछले मालिक की लागत; वह पता न चले तो उन्हें ज़मीन मिलने की तारीख़ का बाज़ार मूल्य। |
| 1 अप्रैल 2001 से पहले की ज़मीन | असली लागत की जगह 1 अप्रैल 2001 का बाज़ार मूल्य ले सकते हैं। पर ज़मीन/मकान के लिए यह 1 अप्रैल 2001 के स्टांप ड्यूटी मूल्य से ज़्यादा नहीं हो सकता। 2001 का MVR रजिस्ट्री ऑफ़िस या वैल्यूअर से लें। |
| सुधार की लागत | चारदीवारी या निर्माण जैसा पूँजीगत खर्च, बिल के साथ। 2001 से पहले की संपत्ति में सिर्फ़ 1 अप्रैल 2001 के बाद का खर्च। |
पटना के प्लॉट के उदाहरण
उदाहरण 1: दानापुर का प्लॉट जून 2010 (वित्त वर्ष 2010-11, CII 167) में स्टांप ड्यूटी समेत ₹10 लाख में ख़रीदा, नवंबर 2026 में ₹60 लाख में बेचा। कोई और खर्च नहीं।
| 12.5%, बिना इंडेक्सेशन | इंडेक्सेशन के साथ 20% | |
|---|---|---|
| लागत | ₹10,00,000 | ₹10,00,000 × 384 ÷ 167 = ₹22,99,401 |
| गेन | ₹50,00,000 | ₹37,00,599 |
| टैक्स (सेस से पहले) | ₹6,25,000 | ₹7,40,120 |
यहाँ 12.5% कम है, इसलिए टैक्स ₹6,25,000 और सेस।
उदाहरण 2: वही प्लॉट, ₹30 लाख में ख़रीदा, ₹60 लाख में बेचा। 12.5% पर गेन ₹30 लाख और टैक्स ₹3,75,000। इंडेक्सेशन से लागत ₹30,00,000 × 384 ÷ 167 = ₹68,98,204 हो जाती है। यह बिक्री मूल्य से ज़्यादा है, इसलिए इंडेक्स किया गेन शून्य, और टैक्स शून्य। जहाँ दाम धीरे बढ़े, वहाँ इंडेक्सेशन पूरा टैक्स बचा सकता है, इसलिए हर बार दोनों हिसाब मिलाइए।
2010-11 का CII (167) CBDT अधिसूचना सं. 44/2017 से है; अपने ख़रीद-वर्ष का CII CA से मिलवा लें।
पटना में ज़मीन बेचने पर कैपिटल गेन टैक्स कैसे बचाएँ
ये छूटें धारा नंबर से ही जानी जाती हैं। इसलिए नया और पुराना, दोनों नंबर दिए हैं।
| धारा (पुराना नंबर) | आप बेचते हैं | आपको करना है | मुख्य सीमाएँ |
|---|---|---|---|
| 82 (पुरानी 54) | रिहायशी मकान (लॉन्ग-टर्म) | बिक्री से 1 साल पहले या 2 साल बाद तक भारत में एक मकान ख़रीदें, या 3 साल में बनवाएँ | नए मकान की लागत तक छूट; जीवन में एक बार, गेन ₹2 करोड़ या कम हो तो दो मकान। ₹10 करोड़ से ऊपर की लागत नहीं गिनी जाती |
| 86 (पुरानी 54F) | कोई और लॉन्ग-टर्म एसेट, जैसे प्लॉट या ज़मीन | 1 साल पहले या 2 साल बाद तक एक मकान ख़रीदें, या 3 साल में बनवाएँ | पूरी छूट के लिए पूरी शुद्ध बिक्री राशि (सिर्फ़ गेन नहीं) लगानी होती है, नहीं तो अनुपात में। नए के अलावा पहले से एक से ज़्यादा मकान हों तो नहीं; ₹10 करोड़ की सीमा |
| 85 (पुरानी 54EC) | लॉन्ग-टर्म ज़मीन या मकान | गेन 6 महीने के अंदर NHAI या REC बॉन्ड (या अधिसूचित बॉन्ड) में लगाएँ | ₹50 लाख तक; 5 साल का लॉक-इन; बॉन्ड पर लोन लेना भी भुनाना माना जाता है |
| 83 (पुरानी 54B) | ऐसी ज़मीन जिस पर बिक्री से पहले के 2 साल आप, माता-पिता या HUF खेती करते थे (जहाँ वह कैपिटल एसेट हो) | 2 साल के अंदर दूसरी खेती की ज़मीन ख़रीदें | नई ज़मीन की लागत तक छूट; नई ज़मीन 3 साल के अंदर न बेचें |
रिटर्न की तारीख़ तक मकान नहीं ख़रीदा? 82, 83 और 86 में बची रक़म रिटर्न की तारीख़ से पहले बैंक की कैपिटल गेन स्कीम में जमा कीजिए। फिर समय-सीमा में इस्तेमाल कीजिए, नहीं तो छूट जाती है। पटना में आम रास्ता: बिहटा का पुराना प्लॉट बेचें और 3 साल में शहर में मकान बनवाकर 86 की छूट लें। निर्माण के बिल रखें और हर भुगतान बैंक से करें।
TDS और बेचने वाले के लिए दूसरी बातें
- 1% TDS: ₹50 लाख या ज़्यादा (दाम या स्टांप ड्यूटी मूल्य) की ग़ैर-कृषि संपत्ति पर ख़रीदार आपके PAN में 1% काटता है। इसे रिटर्न में क्लेम करें। NRI बेचने वाले पर ज़्यादा TDS: बाहर रहकर ज़मीन कैसे बेचें।
- समय पर टैक्स: गेन बिक्री वाले साल की आय है। ब्याज से बचने के लिए एडवांस टैक्स के बारे में CA से पूछें।
- स्टांप ड्यूटी बचाने के लिए MVR से कम पर बेचना टैक्स नहीं बचाता। MVR दाम के 110% के अंदर न हो तो गेन MVR पर गिनेगा। दाम कैसे तय करें: MVR से सही दाम।
आपको क्या करना चाहिए? (हमारी सलाह)
- बिक्री से पहले: ख़रीद का केवाला, दी गई स्टांप ड्यूटी और निर्माण के बिल निकालिए। 2001 से पहले की या विरासत की ज़मीन हो तो 1 अप्रैल 2001 का MVR लीजिए।
- पटना के पास की खेती की ज़मीन: टैक्स-फ़्री मानने से पहले नगर निगम और नज़दीकी शहर से हवाई दूरी नापिए।
- दोनों विकल्प मिलाइए (12.5% और इंडेक्सेशन वाला 20%), अगर ख़रीद 23 जुलाई 2024 से पहले की है।
- दोबारा निवेश जल्दी तय कीजिए: बॉन्ड 6 महीने में, मकान 1–2 साल में (बनवाना हो तो 3), और रिटर्न से पहले जमा खाता।
- CA से बात कीजिए इन आँकड़ों के साथ; आपके मामले में और बातें हो सकती हैं।
पटना में ज़मीन पर कैपिटल गेन टैक्स: अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
वेबसाइटें अब भी धारा 54 और 54EC क्यों लिखती हैं?
1 अप्रैल 2026 से आयकर अधिनियम, 1961 की जगह आयकर अधिनियम, 2025 लागू है। संपत्ति बेचने के नियम लगभग वही हैं, पर नंबर बदल गए: पुरानी 54 अब 82, 54F अब 86, 54EC अब 85 और 54B अब 83। बहुत सी वेबसाइटें अब भी पुराने नंबर लिखती हैं।
मेरी बाक़ी आय कम है। क्या टैक्स घटेगा?
हाँ, भारत में रहने वाले व्यक्ति के लिए। बाक़ी आय मूल छूट सीमा से कम हो, तो बची छूट लॉन्ग-टर्म गेन में घटाई जा सकती है।
मुझे लगता है MVR बाज़ार मूल्य से ज़्यादा है। क्या करूँ?
आप मामला वैल्यूएशन ऑफ़िसर के पास भेजने की माँग कर सकते हैं। नहीं तो MVR केवाले के दाम के 110% से ज़्यादा हो, तो MVR ही बिक्री मूल्य माना जाएगा।
सौदा टूटा और बयाना मेरे पास रह गया। क्या उस पर टैक्स है?
हाँ। बातचीत के दौरान ज़ब्त हुआ एडवांस उसी साल "अन्य स्रोतों से आय" में टैक्स होता है। ऐसे टैक्स हो चुके एडवांस को बाद में लागत से दोबारा नहीं घटाया जाता। और पढ़ें: बयाना लेते समय सावधानी।
इस सीरीज़ के सभी लेख (7): पटना में ज़मीन-मकान बेचने की गाइड
- Patna Me Zameen Kaise Beche: विक्रेता की पूरी गाइड 2026
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- Loan Wali Property Kaise Beche: पटना में बैंक का लोन बाकी हो तो
स्रोत (Sources)
- आयकर अधिनियम, 2025 (2025 का अधिनियम सं. 30), भारत का राजपत्र (असाधारण) भाग II खंड 1, 21 अगस्त 2025: धारा 2(22) (कैपिटल एसेट; खेती की ज़मीन और 2/6/8 किमी तालिका), 2(101) (शॉर्ट-टर्म, 24 महीने; पिछले मालिक की अवधि), 67, 72 (गणना; CII और इंडेक्स की गई लागत), 73 तालिका क्रम 1 (विरासत/दान की संपत्ति की लागत), 78 (स्टांप ड्यूटी मूल्य; 110%; एग्रीमेंट की तारीख़), 81 और 92(2)(h) (एडवांस), 82, 83, 85, 86 (छूट), 90(1), 90(9)-(11) (सुधार लागत, 1 अप्रैल 2001 का मूल्य, स्टांप ड्यूटी की सीमा), 197 (12.5%; 23.07.2024 से पहले की ज़मीन पर इंडेक्सेशन के साथ 20%), 393(1) तालिका क्रम 3(i) (1% TDS) — PDF
- CBDT अधिसूचना S.O. 3889(E), 15 जुलाई 2026 (अधिसूचना सं. 85/2026): कॉस्ट इन्फ़्लेशन इंडेक्स 2026-27 = 384, धारा 72(8)(a) के अंतर्गत
- CBDT अधिसूचना सं. 44/2017: 2001-02 से CII तालिका (2010-11 = 167)
- पटना नगर निगम, "Introduction": जनगणना 2011 के अनुसार आबादी 17 लाख — pmc.bihar.gov.in
- सभी स्रोत 22.10.2026 को जाँचे गए।
यह जानकारी सरकारी स्रोतों से 28 अक्टूबर 2026 को जाँची गई है। नियम बदलते रहते हैं, पैसा देने से पहले रजिस्ट्री या अंचल ऑफ़िस से पक्का कर लें।