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Bahar Rehkar Patna Ki Zameen Kaise Beche: NRI गाइड 2026

प्रेम प्रकाश यादव

प्रेम प्रकाश यादव · प्रॉपर्टी एडवाइज़र, पटना

अपडेट 29 अक्टूबर 2026 · रेट जाँचे गए 22 अक्टूबर 2026

सीधा जवाब

दूसरे राज्य या विदेश से पटना की ज़मीन बेच सकते हैं, पर रजिस्ट्री ऑफ़िस आपको या POA वाले को आना होगा।

  • बायोमेट्रिक के लिए 2-3 दिन आइए, या घर के सदस्य को प्रमाणित पावर ऑफ़ अटॉर्नी दीजिए (₹1,000 स्टांप ड्यूटी)।
  • NRI हैं? ख़रीदार गेन पर लागू दरों से TDS काटेगा, 1% नहीं। पहले कम कटौती का सर्टिफ़िकेट लें।

लेकिन NRI खेती की ज़मीन सिर्फ़ भारत में रहने वाले को बेच सकता है। पैसा विदेश ले जाने की सीमा है।

📑 7 हिस्सों में सीधे जाएँ
  1. भारत में कहीं और रहना बनाम NRI: क्या बदलता है
  2. पहला कदम: जहाँ हैं वहीं से कागज़ ठीक करें
  3. दूसरा कदम: रजिस्ट्री के लिए आएँ, या पावर ऑफ़…
  4. तीसरा कदम: भुगतान और TDS
  5. चौथा कदम: पैसा विदेश ले जाना (NRI)
  6. दूर रहते हुए खुद को कैसे बचाएँ
  7. सवाल-जवाब

भारत में कहीं और रहना बनाम NRI: क्या बदलता है

दूसरे राज्य में रहने वाले भारतीयNRI / OCI
किसे बेच सकते हैंकिसी को भीग़ैर-कृषि संपत्ति: भारत में रहने वाले, NRI या OCI को। खेती की ज़मीन: सिर्फ़ भारत में रहने वाले भारतीय को (RBI)
ख़रीदार का TDS₹50 लाख या ज़्यादा का सौदा (ग़ैर-कृषि) हो तो 1%कैपिटल गेन पर लागू दरों से, दाम कितना भी हो
टैक्स दर12.5%, या 23 जुलाई 2024 से पहले की ज़मीन पर इंडेक्सेशन के साथ 20% अगर कम हो12.5%; इंडेक्सेशन का विकल्प सिर्फ़ भारत में रहने वालों के लिए
पैसा कहाँ आएगाआपका बैंक खाताभारत का आपका खाता (आम तौर पर NRO); विदेश भेजना RBI नियमों से
रजिस्ट्रीखुद आएँ या POA वाला भेजेंवही; विदेश में बनी POA के कुछ अतिरिक्त कदम

पहला कदम: जहाँ हैं वहीं से कागज़ ठीक करें

ज़्यादातर काम ऑनलाइन है। बिहार भूमि पर अपनी जमाबंदी खोलें और नाम, खाता, खेसरा, रकबा अपने केवाले से मिलाएँ। कुछ ग़लत या छूटा हो, तो परिमार्जन प्लस पर आवेदन करें। ज़मीन अब भी गुज़र चुके माता-पिता के नाम हो, तो उत्तराधिकार दाखिल-खारिज ऑनलाइन करें। पूरी जानकारी: ज़मीन बेचने से पहले कागज़ ठीक करें।

जो ऑनलाइन नहीं हो सकता: ज़मीन पर असल में कौन है, मेड़ और नापी। किसी भरोसेमंद व्यक्ति से अमीन के साथ प्लॉट का वीडियो कॉल पर चक्कर लगवाएँ।

दूसरा कदम: रजिस्ट्री के लिए आएँ, या पावर ऑफ़ अटॉर्नी दें

केवाला लिखने वालों को अधिकारी के सामने आना होता है, और उनकी उँगली या आँख का मिलान आधार से होता है। इसलिए व्यावहारिक रास्ते दो हैं:

  • खुद आएँ: कागज़, इकरारनामा और केवाले का ड्राफ़्ट दूर से पूरा करें, फिर रजिस्ट्री के लिए 2-3 दिन आएँ। यही सबसे सुरक्षित है: आपके और ख़रीदार के पैसे के बीच कोई नहीं होता।
  • पावर ऑफ़ अटॉर्नी: सही तरीके से बनी POA वाला व्यक्ति आपकी जगह केवाला पेश कर सकता है और उसे मान सकता है। POA प्रमाणित होनी चाहिए, नहीं तो रजिस्ट्री से इनकार हो सकता है। कैसे बनाएँ: पावर ऑफ़ अटॉर्नी कैसे बनाएँ।
आप कहाँ रहते हैंPOA किसके सामने बनेगी और कौन प्रमाणित करेगा
भारत (पुणे, बेंगलुरु, दिल्ली...)जहाँ आप रहते हैं उस ज़िले के रजिस्ट्रार या सब-रजिस्ट्रार
विदेश (दुबई, अमेरिका, ब्रिटेन...)नोटरी पब्लिक, अदालत, जज या मजिस्ट्रेट, भारतीय कॉन्सुल या वाइस-कॉन्सुल, या केंद्र सरकार का प्रतिनिधि
  • बिहार में स्टांप ड्यूटी (निबंधन विभाग की तालिका): बिहार की संपत्ति बेचने के लिए परिवार के सदस्य (पिता, माता, पति-पत्नी, बेटा, बेटी, भाई, बहन, बहू, बेटे या बेटी के बच्चे) को POA: ₹1,000। परिवार से बाहर के व्यक्ति को: MVR वाले मूल्य पर बिक्री जितनी ड्यूटी। तालिका में पुरानी बिक्री दर 6% लिखी है; 18 जून 2026 से यह 7% है, इसलिए ताज़ा आँकड़ा पक्का करें। रजिस्ट्री और प्रमाणन की फ़ीस अलग।
  • दायरा छोटा रखें: सिर्फ़ इसी संपत्ति और इसी बिक्री के लिए विशेष POA। उसमें न्यूनतम दाम और वह बैंक खाता लिखें जिसमें पैसा आना है। "सब कुछ करने" वाली सामान्य POA नहीं। बिक्री के बाद उसे रद्द कर दें।

तीसरा कदम: भुगतान और TDS

  • एक-एक रुपया बैंक से, भारत में आपके अपने खाते में, आपके एजेंट के खाते में नहीं। ₹20,000 या ज़्यादा का नकद बयाना आयकर अधिनियम 2025 में मना है। देखें बयाना: बेचने वाले की चेकलिस्ट।
  • भारत में रहने वाला बेचने वाला (दूसरे राज्य में): ₹50 लाख या ज़्यादा की ग़ैर-कृषि संपत्ति पर ख़रीदार आपके PAN में 1% काटता है। रिटर्न में क्लेम करें।
  • NRI बेचने वाला: ख़रीदार को टैक्स लगने वाली रकम, यानी आपके कैपिटल गेन, पर लागू दरों से टैक्स काटना होता है। बिना जानकारी के ख़रीदार अक्सर "सुरक्षित रहने" के लिए पूरे दाम पर काट लेते हैं। आप असेसिंग ऑफ़िसर से कम या शून्य कटौती का सर्टिफ़िकेट माँग सकते हैं। ख़रीदार भी टैक्स वाला हिस्सा तय करवाने का आवेदन कर सकता है। यह काम इकरारनामे से पहले शुरू करें; इसमें समय लगता है।

गेन कैसे निकलता है, और मकान या बॉन्ड लेकर टैक्स कैसे बचता है: ज़मीन बेचने पर कैपिटल गेन टैक्स।

चौथा कदम: पैसा विदेश ले जाना (NRI)

भारतीय रिज़र्व बैंक के अचल संपत्ति FAQ के अनुसार:

  • विदेशी मुद्रा से ख़रीदी संपत्ति (बाहर से भेजा पैसा या NRE/FCNR खाते से), उस समय के विदेशी मुद्रा कानून के अनुसार: बिक्री का पैसा वापस ले जा सकते हैं। पर रिहायशी संपत्ति में ज़्यादा से ज़्यादा दो संपत्तियों का।
  • दूसरे मामले (जैसे विरासत की संपत्ति, या रुपये से ख़रीदी संपत्ति): विदेशी मुद्रा प्रबंधन (परिसंपत्ति प्रेषण) विनियम, 2016 लागू होते हैं। इनमें दूसरी संपत्तियों समेत हर वित्त वर्ष 10 लाख अमेरिकी डॉलर तक भेज सकते हैं।
  • खेती की ज़मीन, फ़ार्महाउस या बागान बेचना: NRI या OCI खेती की ज़मीन सिर्फ़ भारत में रहने वाले व्यक्ति को बेच सकता है।

दूर रहते हुए खुद को कैसे बचाएँ

  • अपने खेसरों पर बिहार भूमि का SMS अलर्ट। आपकी ग़ैरमौजूदगी में कोई दाखिल-खारिज या सुधार का आवेदन डाले, तो पता चलेगा।
  • ख़रीदार से कम से कम एक बार खुद वीडियो पर बात करें; पूरा सौदा एजेंट पर न छोड़ें।
  • किसी के ई-साइन से पहले e-Nibandhan पर केवाले का ड्राफ़्ट पढ़ें, ख़ासकर दाम और भुगतान का ब्योरा।
  • असली कागज़ ब्रोकर को कूरियर न करें। असली कागज़ पूरा पैसा मिलने के बाद ख़रीदार को जाते हैं।
  • केवाला रजिस्टर होते ही POA रद्द करें।

आपको क्या करना चाहिए? (हमारी सलाह)

  • पहले कागज़ ऑनलाइन ठीक करें, किसी को यह बताने से भी पहले कि प्लॉट बिकाऊ है।
  • हो सके तो रजिस्ट्री के लिए खुद आएँ। नहीं तो परिवार के सदस्य को सिर्फ़ इसी संपत्ति के लिए विशेष POA।
  • NRI हैं? इकरारनामे से पहले कम कटौती के सर्टिफ़िकेट का आवेदन करें, और पैसा भेजने की योजना बैंक के साथ बनाएँ।
  • सारा पैसा आपके अपने खाते में, UTR केवाले में लिखा हो।
  • बिक्री की पूरी प्रक्रिया: पटना में ज़मीन कैसे बेचें। ख़रीदना है? बाहर रहकर पटना में प्रॉपर्टी कैसे ख़रीदें।
बाहर रहकर पटना की प्रॉपर्टी बेचनी है? पहले हमसे बात करें

बाहर रहकर पटना की प्रॉपर्टी बेचना: अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

  1. क्या बिहार में वीडियो कॉल से रजिस्ट्री हो सकती है?

    अभी नहीं। 2026 के नियमों में वीडियो-KYC से पहचान सिर्फ़ उन दस्तावेज़ों के लिए है, जिन्हें निबंधन महानिरीक्षक नोटिफ़ाई करें। 22 अक्टूबर 2026 तक हमें बिहार गज़ट में ऐसा कोई नोटिफ़िकेशन नहीं मिला। इसलिए बेचने वाले या POA वाले को रजिस्ट्री ऑफ़िस आना ही होगा।

  2. POA विदेश में बनी है। उस पर स्टांप कब तक लगवाना है?

    भारत के बाहर बना दस्तावेज़ भारत पहुँचने के तीन महीने के अंदर स्टांप कराया जा सकता है।

  3. क्या ख़रीदार को सामान्य POA देकर ज़मीन "बेच" सकते हैं?

    नहीं। POA बिक्री नहीं है। ख़रीदार को सामान्य POA देने से मालिकाना हक़ नहीं बदलता (सुप्रीम कोर्ट, सूरज लैंप एंड इंडस्ट्रीज़ बनाम हरियाणा राज्य, 2011)। बिक्री रजिस्टर्ड केवाले से ही होगी।

  4. पैसा विदेश भेजते समय बैंक क्या माँगेगा?

    केवाला, संपत्ति कैसे ख़रीदी गई इसका सबूत, टैक्स भरने के कागज़, और विदेश पैसा भेजने के अपने फ़ॉर्म। बिक्री से पहले अपने बैंक और CA से ताज़ा सूची ले लें।

22 अक्टूबर 2026 को लिखा गया। आधार: रजिस्ट्रेशन अधिनियम 1908, बिहार निबंधन नियमावली 2026, भारतीय स्टांप अधिनियम, निबंधन विभाग की स्टांप ड्यूटी तालिका, आयकर अधिनियम 2025 और RBI का अचल संपत्ति FAQ। विदेशी मुद्रा और टैक्स के नियम बदलते हैं; बेचने से पहले अपने बैंक और CA से जाँच लें।

अगला कदम Power of Attorney Kaise Banaye Bihar: पटना में मुख़्तारनामा गाइड 2026 रजिस्ट्री के लिए पटना नहीं आ सकते? दूसरा रास्ता पावर ऑफ़ अटॉर्नी है। आगे पढ़िए →
इस सीरीज़ के सभी लेख (7): पटना में ज़मीन-मकान बेचने की गाइड
  1. Patna Me Zameen Kaise Beche: विक्रेता की पूरी गाइड 2026
  2. Zameen Bechne Se Pehle Kagaz Thik Kare: पटना विक्रेता चेकलिस्ट
  3. Zameen Ka Sahi Daam Kaise Tay Kare: पटना MVR और रेट 2026
  4. Zameen Bechne Par Tax Kitna Lagta Hai: पटना कैपिटल गेन 2026
  5. Bahar Rehkar Patna Ki Zameen Kaise Beche: NRI गाइड 2026
  6. Bayana Lete Samay Savdhani: पटना में ज़मीन बेचने वाले की गाइड
  7. Loan Wali Property Kaise Beche: पटना में बैंक का लोन बाकी हो तो
स्रोत (Sources)
  • रजिस्ट्रेशन अधिनियम, 1908: धारा 32 और 33 (एजेंट द्वारा पेश करना; भारत और विदेश में पावर ऑफ़ अटॉर्नी का प्रमाणन)
  • बिहार निबंधन नियमावली, 2026, बिहार गजट (असाधारण) सं. 759, 13 जुलाई 2026: नियम 17 (बायोमेट्रिक; अधिसूचित दस्तावेज़ों के लिए वीडियो-KYC का परंतुक), नियम 20(1) (केवाला लिखने वालों की उपस्थिति), नियम 24(8) और 28(2) (POA) — PDF
  • भारतीय स्टांप अधिनियम, 1899, धारा 18 (भारत के बाहर बने दस्तावेज़, तीन महीने)
  • "Table of Stamp Duty & Registration Fee", मद्य निषेध, उत्पाद एवं निबंधन विभाग, बिहार: पृष्ठ 7, मद 43 (पावर ऑफ़ अटॉर्नी, अनुच्छेद 48(a) और 48(b)); बिक्री दर 7%: अधिसूचना 4060, बिहार गजट सं. 636, 18 जून 2026
  • आयकर अधिनियम, 2025: धारा 185 (नकद एडवांस), धारा 197 (दरें; धारा 197(3) भारत में रहने वालों के लिए), धारा 393(1) तालिका क्रम 3(i) (1% TDS), धारा 393(2) तालिका क्रम 17 (अनिवासी, लागू दरें), धारा 395(1)-(2) (कम कटौती; टैक्स वाला हिस्सा) — PDF
  • भारतीय रिज़र्व बैंक, FAQ "Purchase of Immovable Property", भाग II, प्रश्न 1 (NRI/OCI किसे बेच सकते हैं) और प्रश्न 7 (पैसा वापस ले जाना) — rbi.org.in
  • सुप्रीम कोर्ट, सूरज लैंप एंड इंडस्ट्रीज़ प्रा. लि. बनाम हरियाणा राज्य, 2011
  • सभी स्रोत 22.10.2026 को जाँचे गए।

यह जानकारी सरकारी स्रोतों से 29 अक्टूबर 2026 को जाँची गई है। नियम बदलते रहते हैं, पैसा देने से पहले रजिस्ट्री या अंचल ऑफ़िस से पक्का कर लें।

प्रेम प्रकाश यादव

भारतीय वायुसेना में 36+ साल की सेवा, और साथ-साथ पटना की ज़मीन का 20+ साल का अनुभव।

प्रेम जी के बारे में →
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